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買房的決定性因素並不是租金,必須承認從經濟學的角度而言,在一個正常的租務市場中長期的租金水平代表著房屋的價值。當租金收益合理時,房價會穩定在一個合理的價位,租金低房價會低,租金高房價高,租金低時不應購買高於租金合理回報的房價的房子。但在一個非正常租務市場中,現時租金的變化並不能代表一個長期的發展趨勢。基礎在於中國的城市發展正處於一個人們急於改善居住條件和提高生活質量的階段,更不是僅僅解決有地方居住的房荒階段。
決定是否購房的主要因素是需求
主要分為擴大居住面積的改善性需求、提高生活質量的昇級性需求、滿足精神享受的過渡性需求、期待資產昇值和取得租金收益的投資性需求,也有因拆遷等原因而形成的強制性需求和城市化過程中為就醫、就學、就業、經商、養老而向城市聚集的遷移性需求。這中間大多數需求是長期持有或居住的需求,除以獲取租金收益為目的的需求之外,都不是從投資角度考慮購房,因此租金的浮動即使在購買時機上而言也是影響不大的。地點、位置、戶型、建築本身的優勢並非租金能影響的,而是如不事先購買將失去永久資源的一種選擇權。
租金低而緩購房的前提條件
一是當租金低時,居住需求有足夠的租房條件保障,減少購房的需求而使房價下跌;二是居住需求所購房的產品在地點、位置、戶型、環境等方面能提供充分的選擇保證,並在延遲購買行為時有理想的選擇條件或替代產品,如果得不到上述條件的滿足,那麼除非購房是為短期收取房租的盈利行為的投資者之外,租金並不能影響其他的購房動機的選擇。
如果租金的降低是因為更多的人選擇了購房,而減少了租房的市場需求所造成的,或更多已購房的人短期將房屋供給市場租用,但並不能解決人們長期居住的問題,人們則更願意取得產權而活得更安全些。
中國租務市場的非穩定性還在於中國現有就業的自由選擇性少於完全市場化的發達國家。與父母同居一地或在出生地,或成家地選擇就業條件的佔多數。有一套穩定的屬於家庭所有的住房的人群佔主導地位。租金的高低不足以讓這些人為了減少支出而放棄購房行為。
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