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空置房的概念與來源
空置房是指商品房的尾盤、用於抵債的債權房及被法院罰沒的部分房屋。其中以尾盤佔據相當數量。其來源主要如下:戶型不好、樓層不好或朝向不好而導致未銷售的房子;開發商在前期沒有銷售而留到後期纔銷售的房子,如樣板間或者前期打算出租,後來改變主意的房子,或者說有些客戶買了房子後來退房,這樣的房子都可以叫作空置房;樓盤強銷期已過,剩餘少量空置房。
早期供給一些政府機關和大型國企集團購買的項目所剩餘的部分房屋,由於住房分配政策改革取消集團購買轉為了散售,這裡暫且稱為『政策性項目』;開發商運作不合理,前期的市場定位有偏差,使產品偏離了消費者的需求,產生了許多『叫好不叫座』的房屋造成大量積壓;開發商資金運作出現問題造成的爛尾樓。
購買空置房三個理由
價格資金實力不夠雄厚,尤其是年輕一族、首次置業者,積蓄不多,但又想著盡快地結束租房的歷史,選擇空置房不失為一種上乘的選擇,因為同比周邊新開發項目,在同樣的條件下價格可節省幾萬至十幾萬不等。
好貨沈底有部分內定、內部認購的,公司管理層選留的房子,由於種種原因沒有放出來,也就留到了最後。這樣的空置房是絕對的『物超所值』。
樣板間一個項目的樣板間,肯定是開發商的精心力作,從質量、裝修技術來說都是最好的,最令人放心的。作為樣板間,從原來的佼佼者一下淪為了空置房,的確可惜。但這對於沒有時間、精力再去費神裝修的購房者來說,無疑是一件省心省力的事。這樣的空置房,賣家會對裝修費和家具等打上折舊,但總體來說,價格仍舊比較高,所以買樣板房也要有這方面的心理准備。
小貼士
選擇空置房五大要素關注成熟社區
鎖定好自己中意的區域,最好選擇人氣足、配套全、交通好、管理優,開發商實力強的樓盤空置房,這樣生活的大環境纔能有保證。
盯准集團消費的剩餘產品
前兩年,許多單位大量購房,只把部分頂層和底層留下來。其實,這樣的空置房除了樓層不理想之外,沒有什麼大的缺陷,而且住戶的素質都處於較高的層面。
精挑細選,實地考察很重要
對鎖定區域的目標項目逐一打電話,盡可能多的了解空置房情況,特別是那些新盤空置房,耐心去淘。你可以對已入住的業主進行走訪。而且,最好能到房子中,檢查牆壁有無裂縫,廚衛是否漏水,供暖是否有故障。
把握投資空置房的相關時間
空置房所在的項目住戶已經入住一年以後,可以直觀了解到房子的優劣所在,而且樓盤銷售時間不是很長,可在空置房中選擇質量較好、戶型格局環境又不過時的房子。
因人而異,是否適合自己的需求
經常聽人說:『這房不好,不方正,到處都是斜角。』可是仔細看看後你會發現,這些並不影響房屋的使用,甚至可以通過裝修達到一種別樣的驚人效果。特別是購房人群結構構成的差異化,如年輕人、老人、三代同堂,所需的房子肯定不一樣。所以說房子的好壞也是蘿卜青菜,各有所愛!別人不喜歡的,不一定您就不喜歡,關鍵在於是否真正適合自己。
指導
選購空置房的六大注意
注意一:空置房中有不少是因積壓、手續不全、歷史遺留、拆遷周轉等原因造成的閑置。有些空置房存在涉案糾紛及已被抵押的風險。因此產權、債務關系,也就成為購房者最擔心的問題,要保證購買空置房能夠順利取得產權證,就必須保證項目具備五證並已經辦妥或正在辦理新建登記。購房者在選擇空置房有權要求開發商明示五證,並可到房管部門詢問該項目是否辦理新建登記,以保證所購房屋確實能夠取得產權證。如果房屋所有權不明晰,不但日後不能交易,在發生糾紛時,購房者的權益也難以保證。
如果是通過代理銷售公司購買,購房者就更加要對開發企業仔細『盤問』。雖然預購協議是由代理商與購房者簽訂,但商品房買賣合同只在開發商和購房者之間具有約束力,如果房屋出現任何問題,中介代理商不承擔責任。
注意二:在挑選過程中,要認真比較,擇優購買,切不可只圖價格上的優惠而放過真正的實惠。在驗收住宅時應仔細檢查住宅設備、設施,正常了纔可簽字認可。避免購買建造質量差或缺乏具有競爭力過於落後的物業。空置房在售出時,項目整體可能已經售出多時,相距政策規定的保修期可能所剩無幾,購房者切不可掉以輕心,應該與開發商簽署相關文件以防保修期內不保修,或出問題後賣方和物管單位可能拒絕承擔責任,一定不能購買超過保修期的房產。
注意三:選購空置房要注意量體裁衣。首先要明白自己最需要的是什麼,是面積、位置為先?樓層、戶型為重?還是小區環境為首要選擇元素?同時要注意長短結合,兼顧空置房的投資收益。要知道,購買房子除了居住用途外,用來投資獲取收益也是主要用途之一。
注意四:不要忽視其改造特性。其實房子在戶型、朝向、設計方面的一些『毛病』,許多都可以通過裝修改造消化掉,所以遇到這些問題,不要立即全盤否定。
注意五:要注意橫豎對比,了解市場價值。不僅要把空置房的價格和以前的售價進行比較,還要注意和周邊的新盤或者同質空置房相比較。
注意六:選購空置房時還要相信自己的眼光。只要確實挑不出毛病,就可以大膽拿下。而且對樓盤的喜好因人而異,關鍵看是否適合自己。由於許多空置房都是『名樓盤』,自身具有良好的地段優勢和高品質的居住環境,若對所購房屋進行裝修後出租可獲得較高的收益回報。
比較
空置房的優勢
●絕對的現樓,有部分是可以即買即住即辦房產證。
●風險低、買得更踏實。房子本身的質量問題也已經通過了時間的檢驗,該暴露的問題大多已經暴露出來了,風險比較小。在空置房時期去購房,開發商前期的承諾是否兌現一看即知,對房子質量,特別是將來鄰居的構成也有更准確的認定,買房買得更踏實。
●能更冷靜、客觀。一般項目在開盤時都能造成令人產生購買衝動的銷售氛圍。不少買家就是在這種被炒熱的情況下一時衝動買房的。而且購房者在價格、付款方式上有一定的討價空間。
●在物業管理設施及各方面的磨合上可以省時省力很多。
因此對明智的購房者來說,空置房的真實性和規避風險的能力要好於期房。但值得提醒大家的是空置房的投資風險雖低了一些,在一定程度上已讓投資者心裡踏實了許多,但要想在投資空置房中化風險為零,購房者選房時還得對空置房所涉及的價格、投資風險、戶型、房室狀態等幾個重要因素,作綜合考慮。
空置房的劣勢
●價格上不一定有優勢
通常一個項目從開盤到入住,其售價會逐步調高,個別項目甚至出現價格翻番的情況,項目結案時的價格已遠遠高於開盤價格,因此,到空置房時價格有可能會高過其早期售價。
●有些空置房品質相對較差
通常留下的空置房是朝向、樓層、位置、戶型較差的住宅。
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