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『誰買了你的房子?誰住了你的房子?你為誰建房子?』這些原本不被開發商關注的問題,在當前市場競爭越來越激烈的形勢下,也成高度關注焦點。而專門為青年人量身定制的房地產產品,也越來越多地出現在今年市場中。從『白領公寓』到『青年運動社區』,從『LOFT改變生活』到『召喚天津KIDULTS』,青年住宅產品概念之豐富、物業形態之繁多、市場劃分之細致,都值得大書特書。
青年人需求不可小視
青年人居樓市『蛋糕』到底有多大?據統計,全國總人口中,25至39周歲的青年人超過3億,佔20%以上。房地產市場上,青年人的住房消費橕起半壁江山。而且,青年人購房的主要目的是為了改善居住條件而非投資獲利。
天津中原研究顧問部經理梁美娜分析指出,這裡所描述的青年購房者,往往具備以下消費特點:受過良好教育、有一份穩定工作、月收入可觀、對未來信心十足、具有一定消費能力。但因工作時間不長所以積蓄不多,有強烈的購房欲望但無力追求奢華。他們對住房的要求往往是:戶型結構緊湊、經濟實用,60至80平方米左右小戶型最佳。
『天津的新興青年購房人群目前尚在培養之中,但前景十分廣闊。』中新集團(天津)有限公司營銷副總經理李傳濤對記者說,『隨著濱海新區被納入國家「十一五」規劃,天津的人纔聚集效應越來越凸顯。我們發現,近幾年來津尋求發展的大學畢業生越來越多,而他們正是潛在購房者。』
不過,這種需求一直被忽略。據有關部門對全國30個大城市可售商品住宅的調查,在其中15個城市中,有50%以上房屋面積在120平方米以上,城市大戶型最高比重達70%;其中15個城市,80平方米以下中小戶型比重僅佔10%。在天津,120平方米以上大戶型也一直佔據市場主流。
開發商盯准新興市場
不過從今年開始,專門針對青年購房者的純小戶型項目開始大量出現在天津樓市中。
老城廂的後現代城項目將在今年第二季度上市。該項目繼承了北京後現代城的『KIDULTS(孩子般的大人)』概念,營銷重心瞄准那些30歲左右、具有一定知識水平、收入中等偏上的青年消費群體。戶型面積全部控制在50至120平方米之間,其中包括52平方米的一室一廳、81至88平方米的兩室兩廳和115至120平方米的三室兩廳。
長征醫院和食品街交口的金港國際,總建築面積15萬平方米,包括商業街鋪、服務式公寓、酒店式公寓、SOHO公寓、酒吧風情街和立體庭院園林。其中酒店式公寓戶型面積在45平方米、57平方米、59平方米左右。
此外,南京路上的誠基中心、第六大道優空間、水晶城精裝公寓、河北區百麗城堡、河東區煥日線和精英匯等項目,也都定位於小戶型。
『過去,天津房產商在產品組合上總是「胡子眉毛一把抓」,超大戶型和超小戶型集中於一個社區中,定位不清。』中新集團李傳濤說,『而隨著國家對房地產市場宏觀調控的展開,競爭日趨激烈。在這種嚴峻形勢下,房地產商在豐富營銷手段的同時,更應該強調市場「細分」,從源頭上有針對性地對住房產品進行准確定位,而青年人居是一個需求量龐大、潛力巨大的市場。』
住宅品質實現飛躍
在產品品質上,今年的青年住宅也將有質的飛躍,不再是簡單的小戶型、單體樓概念,而是低、中、高端產品全盤開花。
精裝修、贈家具和家電已經成為部分青年公寓的標准配置。據了解,時代奧城酒店式公寓、金港國際酒店式公寓、水晶城水晶街區的小戶型、煥日線、精英匯等項目,全部都是精裝修。而且在此基礎上,部分項目還為住戶提供全套品牌家具和電器,真正做到購房者提著行李就能入住。
在戶型上,新穎獨特的設計層出不窮。萬科水晶城水晶街區別出心裁地推出『LOFT』產品,這種戶型建築面積約90平方米,由於戶型層高超過5米,具有高大而開敞空間,上下雙層復式結構,業主可以自行決定戶型風格和格局。與此相類似的是第六大道優空間,單套戶型最小面積60平方米,但層高4.8米,購房者可以自行搭建隔層改造成小復式住宅。而後現代城在部分戶型中設計了全玻璃結構的外挑式大陽臺,既豐富了建築外檐,又增加了室內空間情趣性。
在社區配套和後期文化建設方面,一些青年住宅也做出創新。如主打『KIDULTS(孩子般的大人)』概念的後現代城規劃了600平方米的業主會所和美式籃球場,以滿足青年人在消費、運動方面的需求。同時後現代城還計劃成立『KIDULTS』俱樂部,與業主互動,定期組織一些青年人感興趣的活動。
購買注意六大問題
不同的青年購房者有不同的經濟能力和買房打算,其置業方案也不盡相同,專家建議,總體上需要考慮以下幾方面問題。
首先是想好買房的用途。買這套房子是過渡用?還是准備投資?如果是前者,面積50至70平方米最佳,年輕人沒有必要購買大戶型,令自己背上沈重的經濟負擔。
其次是區域問題。年輕人恰好處於立業之初,成熟地段對他們而言十分重要。周邊交通和配套要好,最好有小型商業街,有咖啡館、茶樓、書店、超市等設施。
第三是安全性。這對女性購房者而言應該放在第一位。項目自身的安全設計方面:有無門禁系統;物業公司服務方面:是否提供24小時執勤保安服務,物業保安人員是否負責任等都應一一問清楚。
第四在戶型的考察上應該重視個性化。比如客廳無需太大,但臥室和書房最好有陽光窗、休閑空間等功能。
第五是要考察開發商的品牌。很多單身人士在買房時往往草率為之,不太注重社區品牌。而功能齊備、環境優美的物業,在以後轉手或出租時,纔可以開出更高價格。
最後就是總價問題。較低的總房價可以使貸款壓力相對小些,單純投資用可以選區域雖遠但是總價較低的一期產品;另外貸款時應盡量選取較長的還款年限,這樣近期內還款壓力較小,日後事業有了發展時還可以提前還款。
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