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2005年初,中金公司研究員走訪了全國近20個城市,實地采集了各類樓盤的商業信息,包括價格、按揭貸款和租賃數據等,構築了購房/租房成本指標,並得出『買方不如租房』的主要結論:我國房地產價格總體已經開始『起泡』,購房資金成本和月供分別是租金的1.1和1.3倍;地處長江三角洲的主要城市購房資金成本為租金的1.3-1.5倍,月供為租金的1.5-2倍。鑒於1997年香港房地產價格泡沫破滅時,購房資金成本和月供分別是租金的2.2和2倍,包括長江三角洲在內的某些地區『泡沫』風險凸現。
時間已經過去一年,在這一年中國家陸續出臺了一系列政策,力圖抑制房地產價格的過快上漲。這些政策效果如何?帶著這些問題,2006年春節,中金公司研究人員對去年調查的部分城市和樓盤進行了復查。復查的12個城市的167個樓盤這一年來購房資金成本/租金比率幾乎均有所上昇,平均昇幅為11%,並且這個比率在更多的城市超過1。這一指標的提高主要是因為房價漲幅依然大於租金增幅。因此,總的來說,與2005年相比,2006年買房更不如租房。
2005年購房資金成本遠高於租金的某些長江三角洲地區,房價漲幅明顯放緩(如杭州),甚至房價出現下跌(如上海),說明房地產調控政策取得了一定效果,這些城市的住宅價格泡沫正在被逐漸擠出。但是,房價下跌令許多原先打算賣房套利的投機/投資者轉賣為租。結果租金降幅更大,使購房資金成本/租金比率進一步提高。在房價上漲預期已經明顯減弱的情況下,更多的人將選擇租房,而不是買房。這預示著房價漲幅將進一步縮小甚至房價有進一步下降的可能。
在購房資金成本/租金比率去年明顯小於1也就是極少泡沫的城市中,這一比率一年之內大幅上昇,在北京和成都超過了1,在蘇州、沈陽和深圳已經逼近1,大有『後來居上』之勢,說明房地產『泡沫』正在向這些地區蔓延。北京和蘇州2005年房價漲幅較大,但是租金下降,購房資金成本與租金已經基本持平,未來房價漲幅必將趨緩。而廣州和深圳2005年盡管房價大漲,租金漲幅也很大,目前購房資金成本依然低於租金,未來房價有繼續上漲的空間。
目前我們調查的12個城市的月供/租金比率平均為1.3倍,與2005年基本持平。杭州、上海和南京的月供分別是租金的2、1.8、和1.6倍,居復查的12個城市之首,其中杭州的情況與香港1997年房地產價格泡沫破滅前夕相若。
中國房地產價格泡沫依然是局部的,但是泡沫正在向更多的城市蔓延,房地產的總體健康狀況有所惡化。2006年政府出臺全國性的新政策抑制房價上漲的可能性較小。按揭貸款利率將保持不變,政府可能通過強化現有稅收政策的執行抑制短期炒作、鼓勵自住,以期拉動相關消費。我們判斷除了以上海為代表的長三角地區之外,2006年房地產價格仍將繼續上漲,但漲幅將進一步回落。購房資金成本/租金比率和月供/租金比率將繼續上昇。上海地區的住宅價格將繼續下跌,而北京和珠三角地區房價仍將上漲。
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