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北京師范大學房地產研究中心主任董藩日前發出《對2006年房地產市場的十大預測》,在業內學者已經達成『不談房價』默契的背景下,董藩這篇不忌諱談房價的預測文章格外引人關注,高峰時在百度搜索到的轉載網頁竟接近萬個。
他的預測在網絡上遭到網友的大規模反駁,一位四川的網友更是長篇大論地對董教授的各個觀點逐一作了點評。
不管怎樣,董藩的預測已經有兩條得到證實。地產十大預測究竟有多少會在今年成為現實?『80%』。——董藩昨天對本報記者說。
國土資源部副部長?小蘇日前表示,今後要根據房地產市場變化情況,適時調整土地供應總量、結構、供應方式、供應節奏及供應時間。適當提高居住用地在土地供應中的比例,著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。
關於土地放量,北師大房地產研究中心主任董藩教授在2005年底《對2006年房地產市場的十大預測》中就提出了類似的預測。而他預測中的房價仍將上漲的說法也在今年1月份就得到了證實。
土地閘門要打開?
董藩在預言中有意把『城市土地控制會出現松動』放在了前面。他表示,『8·31』大限之前政府雖然集中放了一些土地,但大限之後土地市場管理得還是比以前緊。今年依然要嚴控房價大幅上昇,土地管理部門必然不能置身事外,2006年的土地閘口怎一個『松』字了得?
對此,一位跟帖的四川網友表示,土地的放量是必然的。同時,土地價格有可能不是『溫柔』上揚,而是比房價漲得更加厲害。北京萬年花城副總經理黃璽慶也表明了同樣的觀點:『土地價格肯定會上漲。而且是越向城市中心聚集,價格上漲幅度越大。因為今後土地的獲得方式是招拍掛,而招拍掛的精髓是價高者得。』
房價到底漲多少?
董教授在預言中指出,房地產價格依然上漲,但漲幅可能小一些,估計會在5%-9%之間。
不過,那位四川網友也好,任志強、黃璽慶也好,幾乎所有預言的人都看漲2006年的房價,有人甚至還開出了10%-15%的上漲幅度。
下個月將驗證什麼?
如果說一月份董教授的第一個預測就已經在很多城市得以實現的話,二月份土地供應增加的預言也成了真事兒,那麼,在接下來的第三個月,還有哪一個預測被驗證呢?
恐慌期過去?還是房地產龍頭企業總部進京?『順序難以排定。』董藩聲音平靜。
『80%的預測都會成真』
土地放量的預測僅僅一個月的時間就得到了證實,對此,董藩在接受本報記者采訪時表示,這個觀點得到證實是預料之中的事情。
前一個階段對開發區和大學城的整頓一方面規范了土地市場,同時也使得土地的閘口被控制得過緊,住宅用地的供應沒有得到應有的保障。為了抑制過快增長的房價,引導需求減緩的情況下,還要增加土地尤其是住宅用地的供應量。
董藩告訴記者,這些預測得到驗證是遲早的事,估計年底80%的預測都會得到實現。
反駁:需求增長難控制
就在董藩教授《2006年房地產市場預測》的文章被掛在網上不久,就有名為『鄒宗進』的四川網友發表長篇反駁,觀點或同或異,都代表了另外一批人的看法,在這裡,記者也整理了『鄒宗進』的部分精彩言論以達到和董藩的預言相和的目的。
鄒宗進首先肯定了董藩關於房價上漲和土地放量的說法,並且在文中引用成都的實際情況予以證實。他指出,2006年剛開始了半個月,成都的土地已經開始供應,開發商的熱情也很高,土地數量的放出增加,價格更是不斷上漲。
對於董藩的其他觀點,鄒宗進逐一進行了反駁:
房價上漲超過10%
『冒進一點講,房地產價格不僅僅是5-9%的增幅,而應該至少是10-15%的增幅。』鄒宗進強調,土地的放量是必然的。土地價格有可能要比房價漲得更加厲害,高地價獲取的土地的相關項目,其入市時機則會往後推遲,以獲取市場足夠的認同。
不存在政策恐慌期
恐慌並沒有真正存在,董教授所說的只是『政策觀望期』,而這個時期已經過去,房地產市場正進入更加資本化、實力化、品牌化的房地產投資開發競爭之中。
規范市場秩序政策不現實
董藩提到控制套型結構,控制高檔商品住房開發,鼓勵中低價位、中小套型住房開發,推行實名購房制度等,這些政策從理論上講好像是對的。但客觀來說,要真正實施和達到,是有很多不現實的。
需求控制難以實施
董教授提到『現在人均住宅建築面積已經超過26平方米,如此下去用不了幾年小康居住目標就會實現。』這個計算,讓所有做房地產工作的人都感到行業的日子沒有多長了,是不是都需要轉行了?
『別墅生活在中國將永遠是異邦情調,不適合國情。』如果真的是這樣,那麼現在還在努力學習、工作和奮斗的『中國人民』,就只能終極置業在『公寓』?還是『花園洋房』?
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