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2005年天津房市統計結果顯示,連續幾年的快速發展以及去年高檔產品的過量供應,使天津平均房價開始進入高位運行階段,而與之相對應的則是市場成交量的小幅下降,顯現出房價普漲能量降低的趨勢。記者也從多家顧問公司及開發企業了解到,由於去年本市房屋供應產品的不平衡,一些區域及一些同質房開始出現房屋成交量減少,個別項目有價無市的局面。但是同時,一些有潛力的地段精品房及普通房卻供不應求。可見,今年天津房市如同處在大盤波動減弱、個股活躍期的股市,將呈現整體上漲能量降低,不同產品走勢差別拉的大局面,因此,今年選房要『輕大盤,重個股』。
高價段新房 取決於特色和科技含量
天津高檔房區域主要包括老城廂、海河板塊、梅江區域等,目前的高價位主要體現在產品的高定位及土地供給稀缺上。但是這些區域的住宅均價已經達到6500元/平方米以上,並有產品供過於求的跡象,所以今年高檔房區域房價普遍上漲的空間不大,單個項目的上漲空間主要取決於產品品質及周邊環境的改善。
老城廂
老城廂區域目前已經有富力城及後現代城等新樓盤在售,今年將有仁恆公寓等新盤開盤。富力城是大型精裝修成品房,目前7500元/平方米左右的均價看起來基本到位,但是從該項目的整體趨勢來看,其小區景觀設計、精裝修產品品質將進一步支持房價的上漲,加之周邊環境的改善,其潛力仍較大。
仁恆公寓在該區域既有老城廂概念又有海河沿線地段雙重優勢,同時又是高檔精裝修項目,住宅開盤價將在1萬元/平方米左右,將是天津頂級項目之一。特殊的地理位置和建築品質將使其有較大的價格想象空間。
海河板塊
海河沿線樓盤的主要價值體現在天津獨特的、具有標志性的海河資源。目前主要有海河大道、海河之子、萬通上游·國際、金領·國際、小伙巷、百麗城堡等上游高檔住宅面市。
位於三岔河口的萬通上游·國際和金領·國際是大型項目,有綜合商務商業功能,同時又有土地的稀缺性,其價值潛力也將在明年逐步顯示出來。特別是萬通上游·國際中的別墅,更具城市中心區域的產品特殊性,再配合區域內街區景觀設計,其潛力可謂無可限量。
小伙巷地區項目東起北門外大街,西至大豐路,南起南運河南路,北至北馬路,規劃總建築面積約80萬平方米,北鄰海河,是海河綜合開發二期八個經濟節點綜合項目之一。其中公寓住宅蘊藏著長期昇值潛力。
五大道區域
位於五大道區域的賽頓中心等樓盤,是土地稀缺的高檔潛力樓盤之一,其主要潛力,一是體現在目前成熟的地段上,二是該產品增加了生態技術及智能技術投入,如中央新風系統、中央吸塵系統、戶式冷暖中央空調系統、地板采暖系統、24小時熱水大小循環系統、同層排水系統及容量充足的供電系統裝置,還有目前北方最先進的智能化系統等,達到了現代建築所應具備的各項硬指標。
奧運板塊
西部奧運板塊的昇值潛力主要體現在國際化功能區域的定位上,同時該區域有相對更好的區域空氣質量和公園休閑及成熟的交通、商業等配套。
區域內目前在售的時代奧城居住區和陽光100國際新城都是精裝修項目,鑒於2008年奧運會及天津會展中心的發展,該區域項目有較大的長期昇值空間。
梅江區域
梅江區域是去年高檔房主要供應源,紮堆供應使今年房價昇值空間減小,特別是區域中的高層住宅,因為同類產品的增多及特色不突出,沒有想象空間。但是從另外角度看,據中原地產等顧問公司預測,今年本市將加大普通住宅土地供應,同時嚴格控制低密度高檔物業的土地供應,逐步停止別墅類用地的土地供應。可見梅江區域的別墅將成為市區稀有產品。
梅江南的卡梅爾、水岸公館等地塊環境優越,是特色突出的別墅住宅,長期昇值潛力很大。另外,梅江居住區新面市的華廈津典,由比較受歡迎的小高層建築群組成,同時以家家門前有水景的『水城』景觀設計,也有突出的產品特色,昇值空間相對較大。
中價及中高價段新房 取決於質量及交通環境改善
5000元/平方米以下中價房供不應求,使中價房成為今年最受歡迎的產品。新推出的中檔樓盤主要集中在邊緣區域,其中有一定規模、產品技術含量高,地段相對成熟或有近期居住條件改善可能的樓盤,有較大的昇值潛力。
西部
中北鎮的西部新城昇值空間主要來自生態居住環境及交通的改善,同時也取決於區域內城市配套功能的實現。目前西部新城在售項目假日風景,是總建築面積30萬平方米,包括多層、5層情景洋房、板式小高層和高層在內的綜合建築,其中采用了多項國家級生態節能等技術應用,一定程度的降低了居住成本,價格適中,有長較突出的昇值價值。
東部
東部新樓盤的價值主要體現在與濱海新區相鄰及區域配套正在成熟。其中衛國道百合春天等項目因為有一定的規模,可以建成建築形式多樣、商業配套完善的綜合居住區,加之目前該區域交通系統已經基本實現通暢、方便,所以,有較大的昇值空間。
南部
南部中價新盤的價值主要體現在道路改善、產品自身品質以及留有餘地的價格定位上。
其中位於東南半環區域的海天馨苑及金廈新都莊園有較好的企業背景和產品質量。海天馨苑周邊區域的發展前景良好,即將開通的地鐵一號線雙林終點站與項目咫尺相鄰;區域內的柳林風景區及天津科技大學、財經學院等學府氣氛濃厚,同時居住區的景觀及適當的戶型設計也為產品長期昇值奠定了基礎。
位於西南半環區域的新都莊園,有良好的居住空氣質量,周邊道路交通系統將在今年完善。該項目是『國家康居示范工程』,由建設住宅產業化促進中心負責技術指導、技術服務等,實現了系列化、標准化、配套化建設,產品有較高的生態可持續居住價值。
位於東南部的天津金地·格林小鎮是今年南部區域最有影響力的大型項目之一。此項目有良好的企業背景和地鐵等交通系統發展前景,是今年政府規劃的南部外圍離中心區最近、配套設施最齊全的居住組團。其產品設計秉承金地·格林系列產品內涵,有豐富大氣的居住社區特征,中高檔的價格定位也為未來昇值打下了基礎。
北部
北部居住區價值將通過區域環境變化發生較大改變。
西北部的瑞景新居住區將因為地鐵一號線的開通及天津與北京的經濟關系的深入而顯現出區域居住優勢。其中在售的天津奧園等精裝修商品房有價格和品質雙重優勢,是有長期昇值空間的中高檔商品房特色產品。
北部河北區金鍾河大街月牙河畔的春和景明是總建築面積31.8萬平方米,綠化率40%的大型新項目,其沿河景觀區域優勢將隨著區域環境的改變而進一步體現出來,目前該產品的價格定位較有昇值空間,是該區域值得重視的產品之一。
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