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2006年房地產市場十大預測
1.房地產價格『溫順』上漲
估計漲幅將以7%為支點,上下波動2個百分點???9%,低於或接近GDP增長速度,其中以居於5?7%的可能性為大。
2.放松土地控制
『8·31』大限之前政府雖然集中放了一些地,但大限之後土地市場管理得還是比以前緊,這對開發市場確實有影響。
如果需求不動,要控制房價,只能增加供給纔能達到目的,但要增加供給就要放地。2006年依然要嚴控房價大幅上昇,土地管理部門可能就得放地了。
3.市場恢復平靜
不會有2005年那樣『排山倒海』的政策出臺,但會有一些體現節能省地意圖和規范市場秩序的政策、措施出臺。如控制套型結構,控制高檔商品住房開發,鼓勵中低價位、中小套型住房開發,推行實名購房制度,限制內部認購等。
4.引導需求抑制房價
放松土地控制是不得已而為之,而且幅度十分有限。控制需求增長特別是住房過度需求將被提上議程。政府將開始在需求側引導消費,以達到控制需求的目的。
5.貨幣補助將成住房保障主流
『住房保障』曾一度在政府的詞典裡消失了。但是迫於房價壓力,一些地方政府開始積極興建經濟適用房,並開發或收購廉租房。同時有一些地方政府開始探索貨幣化補助問題。我認為,貨幣補助將是住房保障的發展方向。
6.房地產理財觀念深入人心
窮人關注保障,而富人則關注理財。盡管2005年房市『不聽話』,中央政府對它來了個『泰山壓頂』,但房價總體上不見下跌。而且在實施房地產調控過程中,更多的房地產理財觀念深入人心。
7.物業管理將規范
物業公司原本是以『微利』、『服務』面孔出現的,但業主們都說它是『天使的臉龐,魔鬼的心腸』。2005年雖有『從被窩裡拖出業主』這樣的司法乾預,但也有美麗園業委會全面勝訴、物業費大降這樣大快人心的消息。物業糾紛增加、衝突加劇,有關部門也該為規范物業管理出頭露面了。
8.房地產龍頭公司總部進京
開發公司要跨區域發展,不在北京,指揮棒就不靈———它不僅是全國最大、檔次最高的市場,也是政策、信息的主要發源地和頂級合作者、頂級人纔的聚集地。順馳總部遷至北京,2006年還會有頂級大佬做出類似決策,並引發其他大公司的思考。
9.海外開發商開始進入
2006年,有意進入大陸市場的海外房地產開發公司將開始進行前期調查、准備、選址,土地拍賣、投資立項及配套費用的收取、投資程序規范,也增加了外國投資者進軍中國市場的信心。他們正在研究大陸的房地產法律與開發項目定位,以及與大陸各方的合作問題。
10.大陸開發商借REITs海外上市
由於制約REITs(房地產信托投資基金)發展的政策、法律保障和市場環境仍十分明顯, 2006年海外REITs在大陸還難有大的作為。但個別公司通過REITs在香港的成功上市,給了許多同行新的啟示:像長頸鹿那樣,把脖子伸到柵欄外,仍然是不會餓死的。
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