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用好獨立購房者的權力
一、如果作為購房者買的商品房沒有預收許可證的合同效力怎麼辦?開發商未取得商品房預收許可證明,與買賣人訂立的商品房預收合同應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預收許可證明的,可以認定有效。所以你動作一定要快,只要在立案之前,開發商沒有取得預收許可證在開庭的時候取得了,沒有用。特別在目前這個時候,如果你們買的預收房想毀約趕快起訴,開發商正在通過各種關系辦預收許可證。這就是游戲規則,誰拿到了制高點,就不會吃虧。
二、哪些情況下導致合同無效,或者被撤銷解除可以對開發商主張懲罰性賠償?第一,開發商故意隱瞞沒有取得商品房預收許可證明的事實,或者提供虛假商品房預收許可證明。第二種,故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實。第三,故意隱瞞所售房屋已經出售給第三人,或者是拆遷補償安置房屋的事實。
三、建築面積不符的,合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理。第一個是面積誤差的絕對值在3%以內,按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持。第二,如果面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大於合同約定面積的,面積誤差比在3%以內的房價款,買受人按照約定的價格不足,面積誤差比超出3%部分的房價款由開發商承擔,所有權歸買受人;如果房屋實際面積小於不同規定面積的,面積誤差比在3%以內的,房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
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