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中國房地產價格自1998年以來,持續7年以百分比兩位數的速度增長。從2002年至2005年4月,全國住宅用地平均價格指數在五年間上漲了54.2%,京、滬、穗、深等地房地產價格均上漲一倍以上,杭州則超過了200%。這其中有正面的推動力,如經濟發展、居民購買力增強、供求關系變化、農村城鎮化等,但其間也蘊藏著大量非理性繁榮的因素。世界經驗表明,房地產的非理性繁榮成分過大,就易形成泡沫,但同時也表明,監測房地產的周期規律將有益於防范風險。
日本經濟15年之痛在世界范圍,由房地產泡沫導致金融風險的案例都相當慘痛,其中影響最大的非日本案例莫屬。
上世紀80年代後期,日本經濟快速回昇,出現了歷史上少有的繁榮期。日本中央銀行為了刺激經濟持續發展,采取了非常寬松的金融政策,這些資金基本上都流入了房地產業,致使房地產價格暴漲。
從1986年起,日本在短短5年間,地價上漲了2倍多。其中1987年,商業用地和住宅用地價格的年上昇率甚至超過了76%。另據日本國土廳公布的調查統計數據,1985年,東京都的商業用地價格指數為120.1,但到了1988年就暴漲到了334.2,3年間暴漲近2倍。日本六大城市的地價指數,在上世紀80年代的10年間上漲了5倍,地價市值總額高達40001萬億日元,相當於美國地價總值的4倍,土地單價為美國的100倍。1990年,僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格。
1991年,日本房地產泡沫破裂,致使日本經濟十多年來一蹶不振。房地產價格的暴跌導致一些涉足房地產業較深的大、中、小企業紛紛倒閉。僅2000年,包括房地產商在內的建築行業就有6000多家公司破產,佔當年破產企業總數的33.6%。2002年,日本有28家上市公司倒閉,其中有三分之一以上是房地產公司,創戰後上市企業倒閉的最高紀錄。日本經濟步入了戰後歷時最長的『平成蕭條』時期。
房地產泡沫破滅直接引發了日本嚴重的財政危機。從1991年到2000年,發達國家財政赤字均有不同程度下降甚至出現盈餘,惟獨日本財政赤字由0.8%猛增為10.1%,同時還出現了通貨緊縮和金融危機。房地產泡沫破滅的一個直接後果,是給金融業帶來大量的呆壞賬。日本十大銀行中的日本長期信用銀行、日本債券信用銀行以及北海道拓殖銀行相繼倒閉,中小金融機構的破產更是接連不斷,金融體系劇烈動蕩。
日本國土交通省最近發表的地價統計表明,盡管東京等一些大城市部分地段的地價近期出現了上漲,但全國平均地價依然在繼續下跌。如今15年過去了,日本經濟依然在低谷徘徊,雖然有了一絲希望,但要使經濟回到健康的軌道上,仍然困難重重,甚至前景暗淡。
同樣,由於房地產泡沫引發金融危機的還有1997年的東南亞諸國及東亞的韓國和中國的港澳臺地區。特別是香港,房地產價格回調幅度高達50%,出現了近十萬的負資產者,對整個經濟、金融和社會產生了重大影響。
波動周期與頻率為何房地產容易引發經濟風險和金融危機呢?因為房地產產業鏈條較長,產業關聯度較高,上游涵蓋鋼材、水泥、物流等行業,下游包括建築、裝飾裝修、物業等行業,是經濟發展的支柱產業,容易引發大量投資;房地產業是資金密集型產業,與金融業又屬於捆綁型關系,地產金融風險會過分集中在商業銀行體系;房地產具有實體經濟和虛擬經濟兼有的特性,同時兼有投資和消費的功能,房地產商品的虛擬經濟特性相對比較隱蔽。
正是房地產這些屬性,使得房地產經濟成了國民經濟的領頭羊,然而這只羊既能把經濟引領到康莊大道,也能帶入泥潭和深淵。
當然經濟發展不是無序的、不可把握的,更不是什麼桀驁不遜的怪物,具有自身的規律性和客觀性,是可預測和管理的。
管理房地產經濟的關鍵是要建立監測、防范和預警機制,要特別注意其周期的規律和危機前的征兆,做到防患於未然。市場經濟國家和地區的房地產均具有很強的規律性,當然由於各國的經濟發展程度、地域環境、文化生活等情況不同,房地產波動周期和頻率也不盡相同,甚至差別很大。如美國的房地產波動周期一般為20年,10年左右為上昇期,10年左右為下滑期;日本為10年,6?7年上昇期,3?4年下滑期(金融危機、經濟危機除外);中國臺灣地區5?6年為一個周期,其中4年左右為上昇期。
中國內地房地產也有一定的周期性,要發現其波動頻率還要從其發展經歷上進行分析。
中國房地產周期波動可劃分為四個時期:即1979年?1985年為復蘇期,1986年?1990年為發展期,1991年?1998年是增長和宏觀調控期,1999至今為高速增長期。
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