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浙江新近有專家提出,應該盡快取消房屋預售制度。如果房屋預售制度仍然繼續運作的話,就應該提高房地產市場的准入門檻。其具體的提議是作出『樓盤建成70%或者封頂方可預售』的規定。
浙江大學社會會教授劉志軍表示,他們提出這一改革建議的理由是,商品房預售制度是目前房地產市場中各種失信、違約、侵權乃至欺詐行為的根源之一。
劉教授舉例,『現在深圳已經在事實上實現現房銷售,一手交錢一手交貨是最原始的買賣方式。』劉教授說,在美國,購房者在購買預售房時先支付定金,等到住房真正交付後,開發商纔能從銀行得到消費者的房款或按揭貸款。我國的情況正好相反,預售制實際上促成開發商『空手套白狼』,購房者從銀行獲得的按揭貸款無條件地劃撥給開發商做開發之用。他認為,我國可以借鑒國外的相應做法。
這邊專家建議要叫停房產預售制度,那邊開發商坐不住了。浙江旅游房產總經理蔣傳良用『今非昔比』來概括目前開發商在開發資金上面臨的壓力。『原來只要完成項目立項,報了規劃,交一部分土地出讓的定金,有些協議出讓的則可能是先欠著,這樣一個項目就可以動工了,用的多數是銀行的貸款。』
蔣傳良說,而現在一個房地產項目要拿到預售許可證,必須具備如下『硬件』:該項目的直接投資達到25%以上,建築蓋到正負零(出地面),同時按照土地招牌掛交易時達成的協議交納土地出讓金。『這樣算來,開發商在一個項目上的投資已經達到甚至超過50%,這麼大的資金壓力,開發商實在很難承受。如果還要按樓盤建成70%或者封頂方可預售,那麼他表示一部分開發商將面臨關門。』
蔣傳良表示,之所以會出現開發商過分依賴銀行貸款的狀況,是因為國內現有的融資渠道有限。『國內的房地產信托很不發達,設立地產基金還沒有法律保障,而這些方式在國外是常用的。為什麼我們不能用市場的方式來解決問題,非要使用反市場的、計劃的手段?』
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