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日前,光大銀行正式推出『陽光生活』固定利率房貸產品,貸款期限主要集中在5年以下和5-10年兩個檔期,其中5年以下的固定利率水平定格為5.94%,5-10年的固定利率水平為6.18%.應該說,這兩個固定利率均要明顯低於之前業界傳聞的6.5-7.0%,在某種意義上將會為投資置業者的房貸選擇提供了更為實際一條途徑。但是,對於投資型客戶和普通的自主型客戶來說,究竟各自選擇什麼方式的利率更為合理呢?市場專業人士認為,基於當前固定利率的執行標准,對於投資型的客戶來說選擇固定利率將更為適合,而對於普通的自住
型客戶來說並非選擇固定利率就是一個明智的渠道。這是因為:
首先,固定利率將會有效降低投資型客戶的投資風險
從當前的房地產市場走勢來看,之所以房價持續的高漲,在一定程度上來說是因為投資型客戶所帶動的過度投資或投機行為而造成的。為了穩定房價的平穩,2005年國家已經出臺了一系列的宏觀調控政策,其最根本的都是在於抑制或打擊投資和投機行為,比如2年內轉手交易需要按照銷售時的全額來繳納營業稅、對於二次房貸者將執行基准利率而不能享受一定的利率優惠;這些都說明在未來的宏觀調控政策中將會對投資型的購房行為加大調控力度,這也在一定程度上加大了房產投資的風險。因此,市場專業人士認為,選擇固定利率對於投資型客戶來說將會大大減少利率變動帶來的不確定投資風險,從而可以提高房產投資的收益預期。
其次,投資型客戶選擇5年期固定利率月還款僅高出12.53元
我們可以算一筆經濟賬。比如丁先生和張小姐都要在光大銀行貸款30萬,其中丁先生目前還有多套房貸款沒還清,此次貸款屬於多次房貸,也表明丁先生是一位投資型的客戶,不能享受相應的房貸利率優惠;張小姐是首次貸款買房,可以享受相應的房貸利率優惠。
非常明顯,對於首次房貸者張小姐來說,如果貸款期限為5年,選擇固定利率將比浮動利率每月多出92.86元,5年總共要多還款5571.6元;如果貸款期限為10年,選擇固定利率將比浮動利率每月多還100.82元,10年總共要多還12098.4元。而對於投資型客戶丁先生來說,如果貸款期限為5年,選擇固定利率僅比浮動利率每月多出12.53元,5年總共多出751.8元;如果貸款期限為10年,每月多還9.08元,10年總共纔1089.6元。
因此,市場專業人士認為,對於首次購房的自住型客戶來說,選擇5年期的固定利率將會使其每月成本明顯上漲1.63%左右,10年期的每月成本更會上漲3.09%;而投資型客戶選擇5年期的固定利率使其每月的成本上漲僅為0.22%,10年期的每月成本上漲也僅為0.27%。由此說明投資型客戶選擇固定利率從經濟角度來說相對也是可以接受的。
第三,投資型客戶對於浮動利率變動的接受力已經明顯較弱
從選擇固定利率與浮動利率的利差來看,投資型客戶的利差在0.06-0.09%之間,普通自住者的房貸利差卻依然有0.67%左右。而從2004年10月29日和2005年3月17日的兩次利率調整幅度來看,分別達到了0.27個百分點和0.2個百分點,這就意味著對於投資型客戶來說,如果選擇浮動利率,只要利率再發生一次變動,其房貸利率必然會超過固定利率的水平,說明投資型客戶對於浮動利率變動的接受力已經相對較弱;相反,對於普通自住者來說,如果選擇浮動利率,按近兩次的利率變動幅度,依然可以接受三次左右的上調纔會接近固定利率的水平,說明對於浮動利率的選擇依然有較大的優勢。
綜上所述,市場專業人士認為,由於此次光大銀行推出的固定利率跟現行的浮動利率相比利差較少,特別是對於投資型客戶來說基本接近,由此可以表明固定利率更適合投資型客戶,但相比較而言,普通自住者選擇固定利率的優勢就並不明顯。
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