年關將至，樓市的各種盤點翻來覆去得出的結果依舊是令購房人極度失望的清一色『熱銷』。其實縱觀2005年樓市，雖然房價的懸念已經從『昇降論』令人遺憾地變成了『漲幅高低論』，眾人期盼的樓市降溫也被證明只是『一廂情願』，但是，就在不久前，北京榮豐房地產因涉嫌發布不實銷售信息並擅自收取定金，被北京市建委予以公示，這無疑已經讓廣大消費者為之一振，不少讀者致電本報詢問真假熱銷樓盤如何辨別，記者特將開發商慣用的伎倆一一曝光，希望能幫初次置業的消費者『擦亮慧眼』，都2006年了，咱要買就買放心房。

　　陰招一開盤僱人排『長龍』後期熱銷變促銷

　　樓盤的開盤慶典一般都能見證不少『搶房盛況』，而排出的那條『長龍』也足夠讓人嘆為觀止，然而對於開發商而言，這一切卻『盡在掌握』。

　　一個幾十萬平方米的樓盤僅僅拿出少得可憐的一小部分戶型推出，怎能不『排隊』？而另一種排隊則更是開發商自導自演的傑作，為了聚集人氣，開發商出手闊綽地請上大批民工『盛裝亮相』假扮購房者，於是『長龍』顯得極為壯觀，媒體頭條紛紛刊登樓盤的搶房盛況，加之售樓人員也在適當的時機『添油加醋』一番，如此火爆的場面迫使買房人趕快『先下手為強』。但嘩眾取寵的花招卻騙不了市場，有的項目過不了幾天，就『門前冷落鞍馬稀』，於是，開發商再開始轉變策略，從『制造熱銷』到『打折促銷』，三八節優惠婦女，五一節優惠工人，教師節優惠老師，甚至還出現過七一節優惠黨員的促銷廣告，而促銷內容也變得五花八門：打折、送裝修材料、免物業費，不少項目仔細算下來比排隊期間的價格還要便宜，即便這樣，上海樓市也出現過前期火爆，後來一蹶不振，賣了幾年最終淪為爛尾樓的實例，可憐了被蒙住雙眼的業主。

　　陰招二內部認購托市風險消費者扛

　　其實『內部認購』乍看起來是『雙贏』，開發商熱衷『內部認購』，不僅僅給市場造成該樓盤已被搶購一空的假象，同時提前回籠資金，緩解壓力，更是想借此控制一批潛在的購房者；而消費者追捧『內部認購』，看中的正是認購期間的價格誘惑，一般都能便宜100~200元/平方米，也容易選到理想的樓層、戶型。而實際上，不少業內人士提醒，沒有得到相關部門核准，消費者購買後，很有可能無法取得房產證、土地證，這樣的案例在北京出現過兩三起。

　　記者參照有關規定發現，商品房預售須取得預售許可證，若開發商隱瞞真實情況，擅自『內部認購』，將受處罰。但是，若開發商如實相告，購房人在已知的情況下，仍願意交付定金，政府部門也不好強行制止。購房者還應該注意的是，『內部認購』後，倘若開發商不能按期交付房子或房子出現質量問題，甚至遇到開發商『攜款而逃』，買房者都難以受到法律保障，購房者也應把這部分風險考慮在內，特別是對於中小開發商的樓盤，更應謹慎。

　　即使躲過了前面的風險，『內部認購期』選房時一定別忘了要明明白白地交錢，一般開發商如果要求你交1000~10000元的『誠意金』，一般而言是可退的；若要求你交20000~50000元定金，定金就不好退了，樓市陰險，不得不防啊。

　　陰招三假買造勢退房解套

　　隨著網上簽約的公開和透明，目前這招的使用已經受到了限制，但是仍然有不少項目會鋌而走險，而在這一環節中不少代理行則成為了真正的鐨住?

　　一項目策劃總監告訴記者，為了造成房源銷售『走俏』的假象，某些公司會讓自己的員工先集中參與購房，每人購買一套，造成大量的『事實購買』，給購房人造成項目銷售飄紅的假象，抓住購房人的從眾心理，而實際上，公司內部已經在逐步給每個員工辦理退房和退定手續。據悉，不少與開發商談包銷協議的代理行也普遍使用此招，特別是中高檔住宅使用較為普遍。

　　巧合的是，前不久，南京『網上房地產』首推樓盤『退換房換手率排行榜』，令人吃驚的是，最新排行榜顯示，10家樓盤的退換房換手率在10%上，名為『名店公園購物中心』的項目高居榜首，該樓盤納入網上銷售總數為324套，換手率為21.91%，即其認購和已售出的商品房已經注銷了70次，對於這樣的項目而言，『熱銷』不過只是『圖有其表』罷了。

　　陰招四銷控『千機變』蒙您沒商量

　　不少購房人應該有這樣的體會，一進售樓處，銷控表上密密麻麻的『紅旗』格外搶眼，樓盤的熱銷程度可見一斑，然而對於業內人士而言，這只是最基本的『銷售技巧』，先將好朝向、好戶型和好單元的房源全部告知『銷售一空』，目的就是為了先將戶型不好、朝向差的房源推向市場，由於感覺房源緊俏，購房者覺得早點下定，待開發商解決了這部分『心病』後，再慢慢地以『客戶資金不足』、『有人退定』、『某某手續不全被銀行卡住』等各種理由，逐一解套先前預留的房源，看著先前還貼滿的小『紅旗』逐一撕下，已經簽訂合同的購房人就只能望房興嘆了。

　　正如一位開發商自己說的，『樓市銷控的招術，不求最好只求最多。』當您想約售樓員看房時，售樓員要是告訴您『最好某天再過來時』，您又得留意了，不少開發商會將要看房的客戶集中在某一天集體看房，現場自然川流不息、氣氛火爆，本來有備而來的部分購房人心理素質不夠過硬就會立刻方寸大亂，對於一時倉促和頭腦發熱就交錢的購房人而言，無疑又中套了。