驗證開發商資質

　　要購買一個好的房子，審查開發商的資質與實力很重要，這決定著你是否能居住在一個好的社區裡，開發商的承諾能不能兌現。

　　開發商的『五證』是最重要的證明材料，它們分別是《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》。其中最重要的是《國有土地使用證》與《商品房銷售(預售)許可證》。

　　《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。

　　《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准文件。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。

　　我們在查驗以上證明文件時，盡可能要求開發商提供文件的原件，並要檢查用地單位、建設單位以及銷售單位是否與售樓單位一致。

　　對於開發商資信的考察，目前另外一個突出問題是關於『鄉產權』的。現在部分郊區縣仍有一部土地屬於集體所有，一些村委會就在這種性質的土地上開發項目，再拿出來當商品房賣，這種項目的產權根本就無從談起。

　　目前要查驗銷售許可證的方法有向國土房管局諮詢，再則可能通過『北京房地產』網進行網絡查訊，只要輸入正確的銷售許可證的號碼，就能得知房管局對這個證件的許可、銷售范圍以及銷售的方式等等。

　　簽訂認購書

　　選好了房，開發商的資質也沒有問題了，於是雙方要確立買賣房屋的意向了。認購書是為了確定一個購房者的意向，約定在一定時間內購房者與開發商簽訂購房合同，而開發商在這段時間裡必須為購房者保留房號。

　　從法律上來說，認購不是買房的法定前奏，合同也不是認購的必然結果。買方只能保證購買意願的真實性，而不能保證無論何種情況都必須簽訂合同。為此，買方應該注意審查開發商所提供的認購書，看其中是否有不利於自己的條款比如『××天之內，買受人不能簽訂購房合同的，訂金不予退還。』那麼，究竟是什麼原因導致購房合同無法簽訂，並沒有說清楚，如果因為開發商方面的原因導致的，這個責任還是由購房者來承擔，就叫合同顯失公平，這個認購條款購房者應予以拒絕。

　　確定付款方式

　　●一次性付款

　　即在與開發商簽訂購房合同後一定期限內(雙方在合同中約定)，購房者一次付清房款。

　　利：通常一次性付款都有折扣。由於大筆購房款能一次性劃入開發商的帳戶，對資金的盡快回籠有很大的意義，因此開發商比較喜歡這種方式，往往也會給購房者一定的折扣。就目前市場行情而言，折扣多在九折至九七折之間，這麼多的折扣對於資金不充裕的購房者來說，的確是個不小的誘惑。

　　弊：這種付款方式要求購房者有足夠的資金做後盾，在短期內籌集到這麼一大筆現金，對於大多數人而言都是比較困難的。而且一次性付款所需承擔的風險也很大，當購房者把全部房款都交給開發商時，可以說主動權已經不在購房者手中了，一旦工程延期或者出現房屋質量問題，購房者就比較被動。

　　建議：一次性付款適用於購房者資金充足、開發商信譽良好、最好是現房的情況下。即便如此，也建議購房者一次性付清總房款的90%，餘下10%的尾款在入住時付清，關於這一點，需要事先在合同中約定。

　　●分期付款

　　一般在付清20%至30%的首付款後，再跟隨項目的建設工程進度付款。通常分為3-4期，樓盤封頂時付清房款的70%左右，最後一期所付的房款一般較少，多在入住時交清所有的房款。有免息分期付款和低息分期付款兩種方式。

　　利：有效地解決了一次性付款時所需承擔的巨大風險。對於期房項目，購房者可以按工程形象進度分幾次向開發商支付房款，直至商品房驗收合格後纔支付尾款。購房者可利用其餘的分期未付款督促開發商，保障房屋按時按質地交付使用。跟貸款相比，用不著多還利息，所需支付的僅是房款而已。

　　弊：雖然分幾次付款，卻仍然沒有克服需要在短期內籌集大量資金的缺陷。正常情況下，一個項目在開盤銷售到驗收入住，不過一兩年的時間，即使分三四期付款，每一期也得交十幾萬甚至更多，壓力還是很大，而且分期付款通常沒有折扣。

　　建議：月收入較高，不願支付房款以外的費用，不認同『今天花明天的錢』的購房者，可以考慮選擇這種付款方式。

　　●其他方式

　　主要是指買賣雙方協商的結果，只要不違反法律規定，買賣雙方在協商一致的基礎上達成任何一種付款方式及期限都是允許的。這一條在購房實踐中主要涉及銀行貸款問題。一般是開發商與提供貸款的銀行之間簽訂協議，購房者以其所購房屋做抵押，由其所購買住房的房地產開發企業提供擔保向銀行申請貸款，在購房者付清全部房款的20%-30%後，餘下部分由銀行先付給開發商，以後購房者按月向銀行支付利息及本金。

　　利：目前市場上一套商品房的售價著實不低，動輒幾十萬甚至上百萬。貸款使那些沒有足夠積蓄的購房人夢想成真。即使對於有能力全部付清購房款的購房者來說，貸款也不失為一種好的選擇。

　　弊：雖然資金壓力要比前兩種付款方式小得多，但是貸款購房的折扣非常小，甚至沒有。而且貸款有嚴格的年齡限制，年齡不滿18歲和超過60歲的購房者都不能申請銀行貸款。再者，以按揭方式購房，還需支付房款以外的如律師費、抵押登記費等多項費用。

　　建議：在選擇這種付款方式時，最好能讓開發商列一個費用清單，弄明白有多少『零碎錢』要交，此外，還要約定好萬一銀行拒絕貸款怎麼辦，接下來的首付款又該如何處理，購房合同是否繼續有效等等。

　　物業收費標准

　　在物業管理糾紛中，物業收費佔主要方面。有些購房者認為所有的物業收費國家都是有標准的，其實不然。有些物業管理收費實行的是市場價，如特約性服務費用、高檔住宅物業費用等。隨著市場經濟體制的逐步建立，今後物業管理收費都會逐步放開，由雙方協商確定。

　　目前，北京市規定了三種物業管理收費辦法：

　　一是普通住宅小區管理辦法。對15個物業管理服務項目規定了收費標准及與之相適用的服務標准。其中需使用人交費的項目為：裝修房屋垃圾外運費、保潔費、保安費、各項費用統收服務費、車輛存車費、機動車存車費等。需產權人交費的項目為：管理費、小修費、中修費、綠化費、化糞池清掏費、小區化共設施維修費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等。

　　二是高檔住宅物業管理收費辦法。辦法規定，高檔住宅物業管理收費實行市場價，由業主委員會和物業管理公司協商確定。在業主委員會成立之前，開發商應在賣房時向購房者明示。

　　三是經濟適用房物業管理收費辦法。目前收費標准為多層住宅每月每平米不超過0.52元，高層住宅每月每平米在1元左右。