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經過政府2005年對房地產的宏觀調控,盤點2005年在哪些方面我們是想明白了,同時又去做了的事情,以便理清思路明確方向。
第一件事情就是對我國居民住房持有率所提出的問題。
現在看起來是及時的,也是為業界所認可的。我國居民的住房持有率是全世界最高的。在此以前,普遍將『居者有其屋』理解為『居者擁其屋』,將『人人享有適當的住房』演繹成『人人持有適當的住房』,以至於將千千萬萬的住房大軍趕到購房市場,形成房價增速過猛。
實際上這是與過去若乾年中的政策導向有關,這件事情引起了業界的很多爭論,我查了『十五』規劃,在『十五』規劃中有關房地產改革和發展目標是:『基本實現每戶擁有一套功能相對齊全、綜合質量較高的住宅』。『十五』的末期,也就是2005年就要基本實現每戶擁有一套住宅,那就是基本上每一戶都持有,是爭取100%持有率的概念。
我認為這個提法一定要改過來,否則『十一五』期間房地產的發展就沒辦法可持續,現在已經得到很多方面的認可。今後解決住房問題要從單一的瞄准房地產一級市場到一級、二級並重;從依靠單一的購房市場到租售並舉,尤其是尚不具備購房條件的居民要更多地依靠租房來解決,這是業界對整個房地產市場的一個認知過程。同時,對現有房地產政策的進一步研究,對住房體制改革的反思都會引發對現有的經濟適用房政策、廉租房政策的調整甚至改革,這就是『否定之否定』,『改革之改革』。在此基礎上,商會在2005年就廉租房政策、金融政策等給中央提出了五次建議,得到了業界的支持和政府的重視。
第二件事情是關於房地產金融。
實際上中國只有房地產信貸,沒有真正意義上的房地產金融,原因是金融體制改革落後於房改大約七年,因此,以往的房地產融資手段只有銀行信貸一條路。
這次宏觀調控中出臺的金融方面的政策正說明了以往在這方面政策的缺位,房價的高低無疑與金融政策是密切相關的,在房地產金融體制不健全的情況下又如何能穩定房價?但是,如何起動房地產金融,首先要解決一個誤區,中國的地產商以往把房子都賣掉,自己不持有物業,因此融資主要是靠銀行提供個人貸款和開發貸款這種間接融資手段。
而發達國家的房地產金融是在整個產業鏈上提供融資平臺,這其中直接融資佔有重要地位。比如房地產信托基金,如果你自己沒有物業,也就不能形成由經營物業所形成的現金流,這就導致中國的房地產只著重經營增量市場(新建房的銷售),而把對巨大的存量市場的經營邊緣化了,以至於沒有大的機構持有房地產物業,這是一個很大的誤區。今年宏觀調控到三季度的時候,我基本上就不說房價的事了,我覺得對房地產金融這一塊一定要重新認識,我國優良的房地產物業不能都賣給乘虛而入的海外資本。
房地產有幾個功能,一個是使用功能,一個是投資功能,還有一個是經營功能,在現階段經營功能已經被大大地弱化了,其實不動產有很強的經營功能,所以要培養持有物業、經營物業的機構而不僅僅是個人。房地產金融中大家都說的REITs就是針對這一塊的融資手段,現在已經為大家所認知了。這件事我們想通了,通過房地產商會這個平臺去推動,我們一定會為房地產金融作些事情。
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