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目前無論你是在中國還是在美國、歐洲,當問及房價時得到的答案驚人的相似,即地產價格將繼續上漲。當所有人看好地產未來的時候,我們愈加謹慎關注全球地產的波動,關注這一白熱化的市場。目前對於全球地產是否將給經濟帶來毀滅性衝擊各方持有不同的觀點。數據顯示,2004年全美房價上漲8.3%,昇幅為近10年之最。在華盛頓、舊金山等一些大城市,房價漲幅高達20%左右。房產投機商增多,美國房地產協會的調查發現在2004年交易中有23%屬投資性購房,買主目的是獲得短期利潤。
客觀跡象表明,美國存在著房產泡沫,1980年以來沒有出現如此之高的投機性購房比例,超低利率使貸款投資房產變得容易,從而推動房價的飆昇,而美國上次出現如此之高的投機地產的結果是房價崩盤。和其他許多投資過熱領域一樣,房地產將迅速冷卻並造成經濟波動。在中國依然存在嚴重的房地產泡沫並導致社會緊張。隨著全球進入加息周期,全球地產的黃金期將告結束,美聯儲自2004年6月以來連續11次加息,利率水平從1%提高至3.75%,歐洲央行雖然沒有昇息,但是經濟低迷和加息預期使得房屋購買者面臨更大的融資成本。
美國房屋抵押銀行組織的報告顯示,近來約三分之一的房屋抵押申請采用可調整利率方式,如果美聯儲像經濟學家預測的一樣仍平穩加息的話,購房者將遭遇較大的還息困難。更令人懮慮的是,很多購房者的首付比率相當低,利率風險增大的同時房價將出現大幅下跌,這些房屋持有者的淨資產可能出現負值,無疑將增加他們的資金拖欠概率。目前房地產泡沫正在成為全球性泡沫,作為衡量泡沫程度的指標之一,各國房價與租金比率則達到創紀錄的歷史高位。
目前房價和租金比率與1975年至2000年這25年的平均值相比結果是,美國目前比率高出32%,法國高出46%,澳大利亞、英國和西班牙高出至少60%。判斷房地產市場有無泡沫的另一個具體指標是房價與收入的比例。從1975年到2000年,美國的房價與家庭平均收入的比值在2.7到3.0之間很小的區域內浮動。2000年之後這一比例上昇,到2004年底高達3.4左右。而美國1979年曾出現泡沫,當時的房價與收入之比也只有2.95左右。美國房價自1997年以來上漲67%,而這些房價下跌的信號提示作用將動搖房市繁榮的根基,在房價下跌過程中市場信心將產生動搖,以往被忽視的潛在問題也將引發關注。在多重負面因素的作用之下,全球性房地產泡沫破裂的危險纔剛剛開始,但是必須看到全球地產繁榮之後將是地產的蕭條期。在人們看好地產的未來,信心指數達到25年以來最高之際,我們則認為全球地產的調整周期已經展開。
在過去的一年中中國特別是上海的房地產價格出現大幅上漲,面對過熱的房地產市場,中國政府已經開始出臺一系列房地產政策力圖有效地為中國房地產市場降溫。根據相關統計數字顯示,2004年上海的房價增幅較大,市中心高達28%,其它區域也達到15.8%,投資回報率遠遠超過投資股市的回報率。上海的GDP中有25%是由房地產行業創造的,幾乎所有的房地產研究機構都預測2005年上海辦公樓和住宅樓的新增供應量將大大超過需求量。
統計顯示,到2005年7月底,全國商品房空置面積達1.2億平方米,其中空置一年以上的達50%,佔壓資金2570億元以上,居所有行業不良資產之首。而上海區域內金融機構去年住房按揭貸款餘額2445.53億元,當年新增728.09億元。上海房地產價格比中國大陸市場的其他任何一個地方上漲的都要快。在2001年至2004年期間,全國所有的土地價格和房地產價格累計的上漲幅度平均為25%,在絕大多數一級城市中的收益率確實比上海更低一些,同期上海的房地產價格在同一時期內累計的上漲幅度將近70%,數據顯示目前上海的平均居民住宅價格高出其他任何一個城市。但有跡象顯示上海房地產和土地的價格增長已經顯露出將走出快速上昇然後快速下降的軌跡,事實上價格增長已經開始減速。在嚴峻的形勢下,中國政府開始出臺一系列房地產政策力圖為中國房地產市場降溫,向沿海房地產泡沫發出明確的降溫信號,而某些炒房者和地產開發商已經感受到風險。
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