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受宏觀調控的影響,原來市場上普遍對房地產類上市公司2006年業績預期持有非常謹慎(甚至悲觀)的態度,認為這些公司保持原有的增長速度幾乎是不可能的。但從目前的市場情況看,很多優質開發企業2006年的業績仍有可能得到比較好的保證。
土地儲備打造業績基礎
我們認為,近年來房地產公司利潤水平大幅增長的主要驅動力是土地增值,尤其是通過協議轉讓取得的大量土地增值。盡管現在國家已經嚴格要求經營性用地必須通過『招拍掛』的公開方式取得,但很多開發商依然擁有原來通過各種渠道拿到的低成本土地儲備,例如萬科、金地等公司目前一般都擁有滿足3~5年開發計劃的土地儲備。另外,市場上越來越多的土地並購行為也為一些綜合實力強的開發企業提高了『淘金』的機會,例如金地集團就是這方面的高手。
由於短期內影響房地產真實需求的因素難以發生大幅度改變,這為開發商將其所擁有的低成本土地儲備在商品房市場上套現提供了現實基礎。因此,只要開發企業能夠采取比較合理的開發策略,其業績短期內仍十分可觀。
隨著市場對房地產行業的政策和業績預期的明朗化,近期房地產上市公司的表現明顯好於一般行業。我們預計隨著未來業績的具體公布,市場對優質房地產公司仍將會給予足夠的關注。
『雁形』模式創造市場機會
由於各地經濟發展狀態存在差別,市場起步速度並不一致,所以我國本輪房地產市場的發展呈現出一種『雁行』的模式,即長三角地區受調控影響最重,銷售下滑最為嚴重,環渤海地區和珠三角次之,其他二三線城市所受到的影響最小。
很多房地產開發企業受益於市場發展的這種態勢,深萬科(000002)2005年10月份(比較有代表性)的銷售數據中,這一點表現得非常明顯:盡管上海、南京等地的銷售情況大幅下降,但深圳、廣州、天津和武漢等地的銷售情況反而大幅提高,公司的銷售面積和銷售金額依然保持了很高的水平,毛利率水平也沒有出現下降。
優質企業開始上路
與巨大的發展空間相比,目前房地產市場的發展狀況只是一個『預演』行情,各個公司潛在的發展機會不言而喻,即使是一些優質企業也纔『剛剛上路』。
2003年底我國房地產開發企業約有3.7萬家,平均銷售面積不超過1萬平方米,銷售金額約為2000萬元人民幣,最大的開發企業萬科的市場佔有率只有大約1%的水平,市場分散程度可見一斑,一般公司只能定義為『項目公司』。而隨著經營環境的變化,行業內的分化進程很可能會加速,中小企業面臨的挑戰要遠大於優質開發企業。
具體來講,隨著土地市場和資金市場門檻的提高,房地產開發產品質量和後續管理得到越來越多的重視,整個行業將逐步完成『劣汰』的過程。雖然許多中小企業目前仍有部分低成本的土地儲備,幾年內能夠形成業績支持,但如果不能及時調整發展戰略,企業發展難以真正持續。
與此同時,一些具有比較先進的『全國布局』開發模式以及融資優勢的房地產公司,只要不出現重大的戰略失誤,完全可能抓住目前行業分化的機遇,進一步擴大自己的優勢競爭地位。不僅如此,在未來的融資競爭和國際並購機會中,它們也將佔據有利的位置。
經過對部分主要房地產上市公司的分析,我們認為萬科、金地集團、招商地產、棲霞建設、金融街等公司處於良好的發展時期。
另外一個投資主題也值得重視:隨著人民幣昇值進程的加快,一些優質物業的投資價值將會得到重新評估。我們預計2006年人民幣昇值概念很可能得到進一步的炒作,而『領匯』、『越秀』、『泓富』等REITs的上市則很可能加速這個過程。那些擁有『核心城市、核心區域、核心物業』的公司同樣存在一定的投資機會,如中國國貿、浦東金橋、金融街、深寶恆。
最後,整個市場的股改完成後,一些公司潛在的並購價值可能會得到市場的挖掘。
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