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天津別墅市場的突然爆發也引得眾多開發商迅速加入到競爭戰團當中,除了市區近郊的各類純別墅項目外,鬧市中很多大盤項目也開始紛紛增加了別墅產品。於是,一種將高層、多層公寓和低密度別墅混合在一起的地產開發模式也應運而生。這種市區混合型社區在誕生的同時,各種爭論與非議便相伴而來。是開發商為牟取最大利潤而設計的一種瘸腿產品?還是為一種提昇項目整體檔次而推出的稀缺產品?高層加別墅這樣樹下栽瓜般的布局,樹是無恙,瓜怎麼辦?業內人士對此爭論頗多。
現狀:供應放量競爭激烈
梅江的藍水假期,是天津樓市中最具代表性的混合型社區。作為順馳開發的第一個高檔樓盤,藍水假期不僅拿到了諸多建築大獎,率先打出了『水』概念牌,其『高層加別墅』的建築形態在當時的市場中也引起了不小的爭論。不過由於物以稀為貴,藍水假期這6棟緊鄰小區中心人工湖的獨體別墅很快便銷售一空。
藍水假期的成功在市場中很快便產生連鎖反應,混合型社區迅速發展起來,第六大道、第六田園、天香水畔、海逸長洲等多個市區大盤采取了集多層、小高層公寓和別墅於一體的規劃模式。而從去年開始,更是出現了近30層的超高層公寓和獨體別墅比鄰而居的情況。
最據代表性的要屬梅江南板塊。2005年下半年,該區域的卡梅爾、天鵝湖、水岸公館三個項目同時高調入市,而且產品結構完全一致,都是超高層加別墅。其中,總建築面積13.7萬平方米的天鵝湖,包括高層住宅5棟、聯排別墅163套、獨棟別墅4套;總建築面積15.2萬平方米的卡梅爾,產品形式包括框架高層、獨棟別墅、雙拼別墅和聯排別墅;總建築面積30萬平方米的水岸公館,同樣由超高層公寓和低密度聯排別墅構成。
另外,市內其他地區類似混合型社區的供應量也有所釋放。總建築面積23萬平方米的俊城淺水灣,別墅部分即將於今年啟動;三岔河口的萬通上游·國際以及招商地產電話設備廠項目,也都規劃了高層和低密度別墅產品。
原因:容積率加土地稀缺
『這種混合型社區純粹是為了平衡容積率纔做出來的。』某房地產公司一位不願透露姓名的負責人對記者說。
據他介紹,這種高層加別墅的混合型社區模式,地塊容積率往往都介於1.2至1.5之間。這種水平的容積率,如果要蓋14層的小高層,數十排短板樓會像麻將牌一般的佇立在地塊上,布局會非常難看。如果只蓋高層的話,相互遮擋問題同樣難以解決,地塊上的整體效果也不理想。而這種混合型社區的設計則有效解決了這些問題,其實歸根結底就是開發商為了平衡容積率,在有限地域資源上做最大限度的開發所帶來的。
然而也有一些業內人士持有不同的觀點。泰達建設集團調策劃部的家曉雲認為,市區大盤開發少量別墅產品的做法的確存在一定風險,但是市場調查發現,目前確實存在一部分願意住在市中心、且有能力購買別墅的消費人群。這部分購房者追求的是市區便捷的生活和相對優質的居住環境,而這種市區別墅往往是鬧中取靜,擁有豐厚的城市資源,正符合這部分購房者的需求。另外,這種大盤中的別墅產品對整個項目品質的提昇還有著非常明顯的作用。
國土資源部副部長李元12月16日已明確表示,今年將停止別墅類用地土地供應。政策閘門的關閉意味著未來本市外環線內的別墅必定是越來越少,很多開發商也正是看重這一點纔加入市區混合型別墅社區的開發行列的。事實上,梅江南幾個項目的別墅產品,單價最高已達到20000元,這也充分印證了市內別墅的稀缺性。
優劣:孰是孰非爭論頗多
別墅加高層的混合型社區模式在業內引起了廣泛爭議。某低密度項目的廣告甚至給出了這樣的描述:『每天生活在高層的陰影下,陽光經常被遮擋,多涼快;高層裡的人,能輕易窺視我的生活,甚至都不需要望遠鏡,想看多清楚就有多清楚……我就喜歡高層邊的別墅!』
這則旨在使目標客戶對競爭對手形成心理排斥的反語式廣告,卻也道出了購房者對此類高層加別墅式產品布局的擔心:周邊一圈高層,中間圍幾座別墅,天天被人居高臨下的看著,隱私如何能夠保證?
津濱創輝副總經理付晶認為,別墅追求的就應該是親近自然、遠離喧囂的寧靜生活,而市區別墅、特別是和公寓建設在一起的混合型別墅,其居住環境肯定和郊區的純別墅項目是無法相比的。而且市區土地價格昂貴,開發別墅性價比不高。
不過,寧發發展的副總經理任向民則認為,高層加別墅的混合型社區並非一無是處。首先從社區布局上看,從別墅到高層采取了由低到高的設計,天際線的處理比較出色,可以保證社區的整體效果。其次,這種設計可以使有限的景觀資源被更多的人們所享受,比如梅江南的幾個混合型社區,住在不同高度的業主推開窗子都能看到25萬平方米的梅江南水域。更重要的是,混合型社區大多位於老城廂、梅江南等市內稀缺地塊上,這裡的別墅其價值不言自明。至於隱私、采光的問題,則可以通過設計避免。
設計:細致規劃減少弊端
『市區不適合做別墅並不是絕對的,關鍵還是看是否有適合的地塊,使地價、位置、規劃容積率等幾個要素合理搭配。在項目設計時通盤考慮,使別墅和公寓既相容又獨立,也可在一定程度上解決混合型別墅的私密性問題。』天津泰達萬通房地產開發有限公司總經理武曉焯對記者說。
天津城建學院管理經濟系主任董肇君認為,這種將高層、多層公寓與別墅混合開發的模式,實際上是社區內進一步細分客戶的結果,也是一種居住型別墅,購買者最主要的目的是為了居住。在其他城市,鬧市中建別墅也有先例。比如上海亞龍集團的『古城國際花園』項目就位於上海老西門、豫園等老城區的中心,建築面積28萬平方米,建築覆蓋率25%,綠地率35%,項目主體建築是高層住宅以及中式別墅。當然,這樣做成本肯定會很高,這也是一個兩難的選擇。
其實,任向民提出的通過設計解決高層旁別墅私密、采光問題的方法,目前在幾個混合型社區中已經開始實施。如天鵝湖將梅江南的湖水大量引入小區,在聯排別墅區和高層居住區之間開出一條水道,使別墅區相對獨立出來;高層采取半圍合形態布局,使其對別墅的遮擋減至最小,為居住者創造均等的采光、通風和觀景條件。卡梅爾的高層采用了美國南加州度假酒店的風格,外檐富於變化,與別墅的建築風格一致;高層與別墅之間有水系和小橋間隔,二者既有機聯系又互不乾擾;高層位於別墅東側,陽光遮擋較少;高層主視野向南延展,西邊別墅的私密性也可得到保證。
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