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從今年1月1日起,北京市發改委、北京市建委聯合發布的《北京市物業服務收費管理辦法(試行)》正式實施。這一新《辦法》明確規定,除對經濟適用房物業費確定了每平方米0.55元/月政府指導基准價外,普通住宅和高檔住宅小區物業費均實行市場調節價,由業主委員會與物業公司商議而定。對此,許多消費者懮心忡忡,認為這樣的規定很難緩解既有的業主與物業間在收費問題上的種種矛盾。
隨著北京市住宅供應量和需求的增加,物業管理市場的空間在不斷擴大,規范市場和有序競爭成為當務之急,其中價格成為最好的制衡武器。而近年來,北京市業主投訴物業管理企業收費項目和標准不透明、違反規定亂收費,一直高居各類投訴問題前列。那麼,新的物業收費辦法能否給緩解當前物業矛盾注入一針強心劑呢?
物業收費方式發生變化
以往只有高檔住宅實行市場調節價,普通居住小區、經濟適用住房物業收費實行政府定價管理。而剛剛公布的《北京市物業服務收費管理辦法(試行)》明確規定,除了對經濟適用房確定了每平方米0.55元指導基准價外,普通住宅小區和高檔住宅小區均實行市場調節價,將由業主委員會根據市場情況與物業公司議價決定。
原先在聽證會中各方激辯的『商品房每平方米0.9元物業費的基准價』,在新政策中被『業委會與物業公司之間協商確定』所取代,而且一旦改變,要求由業主大會或共同履行業主大會、業主委員會職責的全體業主與物業管理企業協商確定。實行市場調節價的可采取包乾制或酬金制方式,具體方式由業主大會與物業管理企業協商確定;業主大會成立前,由開發建設單位、物業管理企業與業主在房屋買賣合同或前期物業服務合同中約定。
北京市發改委相關負責人在發布《北京市物業服務收費管理辦法(試行)》時解釋說,制定一個統一的指導價標准很難平衡數千小區業主與物業管理企業之間的供求,實行服務等級定價也難以涵蓋現有或今後可能出現的服務內容。因此將商品住宅小區物業服務收費改為實行市場調節價管理。
議價原則缺乏可操作性
新的物業收費辦法回避了鋼性標准,沒有設置普通住宅的收費指導標准,實施市場調節。換言之,這一缺失很容易發生矛盾的環節間接交還給市場。同時,由於對成本核定等專業環節的缺失,業主也無法通過服務檔次來套用相適宜的價格標准。
記者在采訪中了解到,雖然《北京市物業服務收費管理辦法(試行)》已經出臺,並賦予了廣大業主『議價』的權利,可由於具體操作細節的缺失,相關條款缺乏可執行性,致使業主、物業管理公司是否能就議價的過程達成一致還是一個未知數。『即使在查過相關政策後,還是不清楚應該如何議價』業主李先生這樣告訴記者。
『新收費辦法』規定,物業服務的收費標准由業主大會也就是全體業主決定。可在操作過程中困難重重。首先,在社區業主大會成立之前,小區的前期物業管理通常由開發商指定的物業管理公司負責,物業收費價格也由其單方制定,業主根本沒有討價還價的餘地。
其次,成立業委會的過程本就非常艱難。根據有關資料顯示,北京市現有小區4000多個,有業主委員會機構的小區只有300多個,也就是說,絕大多數沒有業委會的小區現在根本不可能議價。而且,即使成立了業主委員會也未必能夠有效制衡物業公司,例如當業主不滿意物業公司服務的時候,有權辭退物業公司,要更換物業公司就要取得2/3業主同意,這個過程同樣十分艱難,並且現在的物業管理法規和物業服務合同對物業公司如何退出的條款不完善,缺乏可操作性。
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