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中國的房地產市場,有兩個重要的特征。一個是市場的地域差別十分明顯,各地的經濟發展程度、收入水平、住宅供應量、基礎設施情況以及二手市場的成熟程度差異極大,各自房地產市場的周期也有所不同。一個國家內不同的房地產市場有漲有跌,與美國類似,但明顯地有別於亞洲其它市場。另一個特征是,資金跨境流動十分活躍,游資驅動房價起伏,地方政府對熱錢欲拒還迎。中國小投資者的跨境投資欲望,遠超過美國,基本沿襲著傳統的華人思維。
中國房地產今後幾年的整體走勢,以及不同市場的起落,取決於游資。中國人民銀行在這次宏觀調控中,沒有從根本上減少游資泛濫的問題,加息僅進行了一次便戛然而止。今日的中國經濟與五年前深陷通縮的情況已經完全不同,然而利率水平依然維持在超低水平,自然造成流動性過高、游資泛濫的問題。
2004年5月開始的宏觀調控采取的是以行政乾預的形式加大資金流出銀行的難度,但是並未抹乾過高的資金流動性。這樣做對靠大量借貸維持運作的發展商不啻是一大打擊,但是對資金充沛的發展商以及炒家並不構成重大的威脅。2005年4月推出的房地產新政,除心理上的震懾作用外,打擊的力度主要取決於稅收上的調節。由於各地對房地產交易的征稅規定各不相同,新政對不同城市房地產市場的影響也就不同。新政對以上海為首的華東地區市場,猶如沸水上澆了一瓢冷水,但在多數二、三線城市則被潤物細無聲般的化解掉了。
實際上,新的一輪房地產熱已在二、三線城市展開。經過一段時間的觀望,未被抹乾的游資又重新活躍。發展商們紛紛轉向內陸城市,山西小煤窯資金由北京移師廣東,溫州炒房團從上海轉戰華中華南。從深圳到呼和浩特,從青島到西安,一股新的房地產熱已經形成,買方賣方皆大歡喜。地方政府這次學乖了,高調的價格上漲信息在地方媒體上幾乎看不到,不過日本、韓國對華建築機械出口卻在急速反彈,為二、三線城市房地產提供了一絲重新啟動的線索。
面對重新啟動的二、三線城市房地產市場,中央政府會否再下殺手,重新祭出調控法寶?我認為可能性不大。宏觀調控的大標簽在相當一段時間內不會被揭下,但是標簽後面的內容已明顯改變。2006年的政策重點是『解決經濟運行中的深層次、結構性矛盾』。信貸上的限制正在逐步的放寬。經過一輪數據調整,中國的投資與GDP之比為37%。而非之前的45%。這個比例與不少新興國家大體吻合,並不像部分經濟學家所指責的那樣『不可持續』,北京決策層心上的一塊石頭也算落地。至於房地產,北京的態度本來就是矛盾的。房地產開發是經濟發展到一定階段的必然產物,也是刺激內需、拉動經濟的主力。所要防范的,是大起大落、金融風險和社會矛盾,而不是房價本身。只要全國房價不出現類似上海2004年的狂炒,筆者相信房地產政策會以口頭乾預為主,輔以針對過熱城市的稅收調節。
政府在政策上的相對寬容,為依然充沛、重新活躍的游資提供著一個舞臺。本文開頭所提的市場的地域差別和資金的跨境流動兩大特征,相信在今年會顯得十分突出。如果說住房政策改革是啟動上一輪房地產熱的始發因素,筆者認為過度資金流動性便是剛剛展開的新一輪房地產周期的拉動力。游資驅動、滾動上昇可能是這次房地產熱的突出特點。
與二、三線城市相比,以上海為首的幾個華東城市的房地產市場則顯得伊人獨憔悴。上海房地產下跌,有諸多方面的因素,但是最主要的是信心的崩潰。游資的撤離,使供求失衡被放大,令潛在買家卻步。回歸理性的需求和萎靡不振的成交,造成新增樓盤供應遠遠超過售出樓盤,供求關系進一步惡化。今後六個月相信是上海房地產市場的高危期,資金周轉失靈的發展商隨時可能成為壓垮駱駝的最後一根稻草。不過,如果關於游資驅動的新一輪房地產熱的判斷成立,上海房地產市場調整也有可能在6-12個月內結束。
與世界絕大多數國家相比,中國的生產力提高很快,人民收入不斷上昇,經常項目和資本項目呈雙順差,人民幣匯率在短期內又難大昇,因此人民幣資產昇值是自然的。長遠來看,在中國買房子,可能買貴但不會買錯。在時機把握上,應關注地域差別和資金流動性。
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