王石：『房地產行業的暴利形象是不能否認的。』

　　潘石屹：『房地產絕不是暴利行業，極限淨利潤率只有26.6%。』

　　沒有多少話題能夠在中國房地產界引起如此大的爭議。

　　『房地產一直存在著暴利，所以萬科纔提出高於25%不做。』1月8日，在自傳《道路與夢想》首發儀式上，萬科企業股份有限公司董事長王石一句話，將地產行業暴利問題再次推到了風口浪尖。

　　作為中國房地產界最具份量的人物，王石這番話對於那些剛從鋪天蓋地的輿論風暴中暫時脫身的開發商而言，無異於當頭一棒。同時也將近年來在業界紅得發紫的另一位重量級人物??SOHO中國董事長潘石屹推上了PK臺。

　　此前接受《每日經濟新聞》專訪時，潘石屹明確表示，『現在房地產是有點利潤，但絕不是暴利行業，房地產的極限淨利潤率只有26.6%。』

　　在潘石屹看來，如果開發商的毛利潤是100%，開發成本假設是0，除去5%的營業稅，55.3%的土地增值稅以及13.1%的企業所得稅，剩下只有26.6%的利潤。『在現行稅收體制下，開發商沒有可能獲取比這更高的利潤。』

　　當時潘石屹可能不會想到，王石在隨後會坦率承認：『行業暴利的形象是不能否認的。』

　　高額利潤源自何處？『房地產公司賺錢的部分很多是在土地上，就是尋租。』王石的看法一針見血。

　　『土地的壟斷供應，是近年來開發商能夠獲取高額利潤的關鍵。』近日，衛明不動產營銷智庫負責人蔡為民亦指出，一方面，目前不少樓盤都是在2003年土地『招拍掛』以前取得的土地，較低的土地成本使其利潤豐厚。

　　以浦東靠近聯洋社區的某樓盤為例，該項目地塊獲取時間是2002年，參考當時聯洋社區地塊出讓價，其樓面地價約為2000元/平方米。2004年上海統計年鑒顯示，當年上海住宅平均造價(建安成本)為2958元/平方米，以此計算，該樓盤地價加上建安成本不超過5000元/平方米。但是該樓盤目前銷售均價為12500元/平方米，最高曾達15000元/平方米。

　　『扣除配套建設費、管理營銷成本以及相關財政稅收，估計該樓盤利潤應當在100%-150%之間。』上述評論人士指出，目前類似的樓盤不在少數，包括華府天地、湯臣一品等在上海聲名顯赫的樓盤。

　　除此之外，聯華國際信托投資有限公司總裁李曉東認為，開發商還有很大一部分利潤源於高的財務杠杆。『我們統計，目前房地產開發商的自有資金大概只佔到所有資金的17%左右，其餘很大一部分來自於銀行貸款，銀行承擔了一些本應該由開發商承擔的風險，收益卻被開發商拿走了。』一業內人士表示，通過高『財務杠杆』放大利潤是目前中國房地產市場一個普遍的游戲規則。簡單地說，就是以較少的自有資金啟動項目後，房地產企業通過銀行貸款、房屋預售、施工企業墊資等方式完成銷售利潤。此外，一些開發商還以假按揭大肆圈錢，實施『空手套白狼』游戲。『通過這種方式，房地產商可以使自有資本獲得高達300%的回報率。』