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2005年中國房地產風起雲湧,宏觀調控政策頻頻出臺成為了國人矚目的焦點。2006年中國房地產在管理、價格、土地、城市等諸多方面走勢如何:
管理
創始經理人與職業經理人輪換:隨著房地產行業,特別是大企業專業化的日臻完善與周期化管理特征的呈現,再加上宏觀政策調控的愈演愈烈,尤其是整個市場和民眾消費心理的質變,中國房地產行業這個曾經是梟雄輩出的行業,福布斯排行榜上榜最多的行業,群星閃耀的行業,不僅外部的公眾效應漸漸縮小,而且內部的管理方式也會逐步由原來社交型、開拓型和領袖型的人物臉譜轉變為專業型、保守型和理性化的人纔組合。三四線城市與大多數中小企業在相當長的一段時間內還會延續以前粗放的管理方式,但他們會試圖選擇進入學院研修、海外考察和聘請顧問等方式尋求改善和提高。這從近年海南博鰲論壇和上海住交會大腕們幾乎反常的集體缺席和失語,萬科、順馳、首創等標杆企業的第一代和第二代管理者的更迭以及各種培訓班考察團的不斷推出就可看出端倪。
專業管理與非專業管理並行:中國的房地產除了凸顯專業化的趨向外,也同時出現了一種非專業化的苗頭,過去帶有貶義的『三外』,而且不僅是從人纔和管理的角度,甚至是經營和投資的范疇去年以來反而成為行業進步的一種象征———這說明中國房地產自身的經驗、知識和智慧已經走到極限,需要深刻反思並借助外部力量的充電和突破。無論是切入模式還是宏觀調控特殊時期,國美的物美價廉定價策略與增值服務,聯想謹慎的品牌戰略和人纔結構,摩根士丹利和麥格理等海外投資機構的逆勢大舉進軍,包括傳統房企如合生創展引進武捷思這樣橫跨官、金、學、企四界的人物,這種非房地產行業的大破大立的思維都給房地產以啟示和警示。
價格
此次的宏觀調控無疑終結了中國房地產的頂峰期,尤其是行業和整體價格曲線將不會再出現2004年的高點和加速度。調整、下行和穩步增長一定是未來的主基調。而且土地供應結構(中低價商品房為主)和消費者心理預期(看空和降低)這兩大因素已經注定了價格走勢的不可逆轉。但是中國房地產的區域性、結構性和梯次性也會加劇分化的現象。
城市中心區的高檔商業房越來越高,郊區化的中低價商品房越來越多:一、二線城市將嚴格控制高檔商品房的審批。這無疑增加了稀缺性和集聚性,而富豪階層、投資客和外地(國)人群這三類高端消費者的存在將使該類產品強者恆強。像北京、深圳、青島、大連等類型的城市這種特點將非常明顯。而中低價住房無論是土地供應還是審批方式,都將放量並像北京的環路一樣日益分散到城市的外圍,大城市的二元生活方式正在成為定式。
一二線城市價格在調整中滯脹,三四線城市進入上昇周期:一二線城市由於價格的過度透支,再加上土地供應結構的調整和消費者的成熟,整體價格還會持續至少半年的調整而且即使復蘇也要1年左右的探底回昇的緩慢過程。而三、四線城市由於投資的窪地效應和城鎮化進程的加快,包括產品提檔昇級等因素,將會進入底部抬高和加速上揚的階段,這種區域性和梯次性的平衡將會伴隨著一二線城市的調整完成,統領中國的房地產和城市化進入下一輪的穩健發展時期。
金融
銀行融資門檻越來越高,銀行貸款在房地產資金鏈中的比例會逐漸減少:非銀行融資渠道將加速放開,直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風險,僅從美國等發達國家的房地產金融模式分析,銀行信貸的比例也是逐步降低,銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。有一點很明確,一定是連接消費者、金融機構和開發商甚至更多投資角色的投融資渠道和工具,而且融集合性和證券化於一體的金融產品最具市場性、普遍性和方向性。這不是一個簡單學習西方同行先進經驗的問題,更是一個符合金融和房地產發展規律的問題。2006年海外金融機構的全面開放和競爭格局的形成,大公司海外融資和長期融資的道路已經打開,而且成功的案例越來越多並極具示范效應,國內金融競爭的策略也主要轉向信托、債券和基金以及中間類產品,而引進海外戰略和股權投資者,海外基金收購和上市多極化幾乎也只有這些大企業纔能獨享。但是中小企業尤其是中小城市相對封閉和單一的金融體系,銀行融資和民間融資一直是主體。隨著放開民間融資和支持中小企業的呼聲一浪高過一浪,金融政策和監管部門的領導關於放開民間借貸和地方中小金融機構的言論也逐漸松動,相信『十一五』城鎮化口號和現實的推進,相關法律法規的出臺,中小企業和中小城市作為推動地方經濟的主體也會不斷分享到金融開放和多元化開放的空間和優惠。
土地
未來房地產市場的走勢不僅取決於政府新的土地供應政策和結構,開發商現有的土地也是不可忽視的因素;這種存量土地和項目與新增土地和項目的對壘無疑使中國房地產市場的價格和產品走勢表現出復雜性,從而使政府的政策導向和民眾的願望增加變數。
招牌掛土地出讓與折中土地轉讓:招牌掛的牽引性和杠杆效應,依然無法掩蓋工業用地、收購國企和並購項目等擦邊行為的能量。地方政府和中央政府更加隱晦和嫻熟的博弈,包括傳統企業與新進企業在運營方式上的復合性和撬動技巧等方面都將延長和抵消最高政府推進『三公』和市場競爭的歷程。
公司
一二線城市大公司的市場份額會越來越集中,三四線城市依然是中小企業的天下:一二線城市,伴隨著金融、土地和審批等各種政策門檻的不斷抬高,產品和消費者的成熟以及競爭的激烈,規模和品牌成為最重要的發展標志,因此市場份額會越來越向大企業和好企業集中。而三四線城市由於時間短和區域性,項目公司和群雄逐鹿依然是主要格局。中國房地產行業的整體成熟與健康一定是在一二線城市完成此輪調整和三四線城市完成此輪發展後的時段也就是中國城市(鎮)化提速的周期內。
傳統的房地產企業與新興的房地產企業進入新一輪昇級的競爭:傳統房地產企業,本土(地)的房地產企業,專注於產品和現金的房地產企業,面對來勢洶洶的先進行業的投資商、金融型的外資企業和上線城市的開發商,壓力陡增。如何在人纔、管理、產品、營銷和融資等諸多方面昇級換代,將挑戰,企業的生存極限和空間,與狼共舞,龍蛇爭霸將是新的生態環境下的戰爭漫畫。
城市
大城市和大城市群帶動中國城市化進程為主的模式將向中小城市帶動中國城鎮化進程的方向轉變:十一五規劃對之前大城市和大城市群主力推動中國城市化進程戰略的調整,將對中國城市(鎮)化進程和房地產的發展發生重大影響。未來城鎮化主體將是中小城市,這對中小城市(鎮)的房地產發展帶來特殊機遇,尤其是一直被忽略的龐大城鎮———農村房地產市場將會啟動,小城鎮建設和模式將重新復蘇和崛起,而且是對大城市生活與工作分離的大盤時代的反撥,真正走上城鄉一體化和工作生活一體化的康莊大道。
沿海和發達城市帶動整個經濟發展龍頭作用慢慢減低,中西部和東北等落後地區將後來居上:改革開放二十多年的沿海城市率先開放和發展政策造成的兩極分化已經瀕臨困境,帶動作用和上昇空間都接近封頂。振興西部,振興東北和中部崛起的均衡發展戰略。在上海等一二線城市已經或正在淡出支柱產業地位的房地產反而在這些落後的城市和區域將繼續充當發動機和火車頭的作用。這又一輪的此消彼長無疑是房地產企業的新戰場。
後記盡管上文已經對金融、土地、城市等相關政策作了點評,但最後我們還是要收一下口。因為此輪宏觀調控的行政性甚至泛政治化多少帶有點無奈和被動性,但畢竟起到了振聾發聵的點剎車效果。我們有理由認為,以後的調控一定不會是這樣激進型的,而是與國民經濟和行業發展周期相匹配和協調的漸進型、預見型和市場化的方式最起碼也是行政性和市場性結合更完美的度。即使不妄談此次宏觀調控的後果更何況此時下結論尚為時過早,僅是經驗教訓就足以令各界覺醒和參照。如果說我們非要對政策作預測,那麼無疑關於期房和預售的嚴控,商業地產租售模式的轉型和房地產稅收新品種的推出將成為2006年最引人注目的焦點。
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