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香港人曾經認為房地產不敗,幾萬元一尺的房子也敢買;中國人現在也篤信房地產不敗,幾十萬一套的二房一廳都說不貴。筆者也來湊個熱鬧,說幾段十多年後房產必敗的理由和大家探討。
近幾年火爆的房地產業使中國的城市報上了華麗的外衣,直觀又直接地刺激了許多人對未來近乎膨脹的信心,但歲月不饒人,十至十五年後現今大批年近六旬擁有住房的老人過世所遺留的住宅將大量空置,因這批老人很多都受惠於計劃經濟的福利分房政策,基本上是人手一套,所遺留的房屋數量將十分龐大,如他們的孫子輩不嫌棄住舊房子,將會很幸福地不用似現今的青年人辛苦供房而有大把現房可住。當然也有某些專家學者說了,中國七八十年代建設的房屋質量很差,用了二三十年後全部都要拆掉。沒有需求可以人為制造,活人還能被尿憋死了。
股市的低迷、國家對外匯黃金市場的管制、超低的銀行存款利率,使得房地產成為普通百姓投資保值的近乎唯一選擇,據05年11月統計廣州每百戶居民擁有的房產是119套。但隨著外資銀行的進入和各種管制措施的逐步解除,相信不會太久就會有大量資金從房地產市場抽身而出而投資於其他領域,正如前幾年大量資金從股市中流出一樣。特別是國家將開征物業稅,房產所有人不論有無收益都必須交稅,擁有多處房產的收租婆或投資者也許抓住的不是香餑餑而是燙手的山芋了。
九十年代大量湧入沿海地區的失業白領將被迫拋售住房回流內地帶走大量資金,這和現今的體力民工回流截然不同,當然也有很多人不會回流而靠失業金艱難度日。05年9月全國空置商品房面積達1.08億平方米,按如此速度再累積十年將會是天文數字。近幾年過熱的房地產市場已超前消費了大量的未來需求,全國銀行發放的個人房貸金額近三萬億元,背負幾十萬房屋按揭借款的『負翁』滿大街都是,據稱中國某些大城市居民的平均負債率已超過美國。如果因各種原因而出現業主大規模斷供的局面,銀行將出現嚴重的債務危機,國家將被迫發行大量紙幣來填補銀行的壞帳,由此將引發嚴重的通貨膨脹乃至金融危機。
以前那個啟蒙我們中國人提前消費按揭供房的美國老太太,如果她知道了我們很多中國人沒有穩定工作、沒有醫療保障、沒有免費教育等很多美國人可以為常的福利和保障,為一套小房子背上一輩子可能都還不清的債務,她會不會被嚇得暈倒。
在追求片面政績的有關部門和追逐暴利的房產商的聯手操縱下,中國的房地產市場到底還有多少理性和誠信!建立在幾億超廉價勞動力基礎上的經濟發展真的能長久維持房產不敗的神話嗎?
絕對不能!香港的房產都可以跌掉大半,變何況若大一個中國大陸。隨著青壯年人口的不斷減少、各種有利於房地產市場的特殊條件和因素的消失、以及經濟由高速發展轉為平穩增長,供給過剩需求萎縮房地產價格將直線下跌(按收入比計算當今中國的房價是世界最高,有什麼理由再高十五年,美國人只要用2.6年英國人用4.1年連人多地少的韓國首都也只要用7年的總收入就可買套房,中國是多少年,少則十幾年多則一輩子都甭想),這種下跌既可能是絕對值的減少,正如現今上海房價的下跌,也可能是相對價值的貶值,也許現今需耗盡畢生積蓄的房產將來用十年積蓄就能買斷。
沿海地區正大力實施的以汽車鋼鐵石化為龍頭的資本密集型重工業化產業調整和昇級,必然不能提供大量的工作崗位,沿海地區仍然將富有但財富將越來越集中在少數人手中。沿海地區的產業昇級將必然導致大量的勞動者失去工作,05年上半年深圳就出現了一次民營企業大規模的裁員行動。二十多年來吸納了大量外來人口的沿海地區將出現嚴重的人口過剩,現今很多人以為辛苦供了一套房子就能落地生根永享富貴的設想也許只是一個夢想而已。
沿海地區現今下金蛋的房地產業將一蹶不振,現今很多傾三代人積蓄買房並負債累累的新新人類,你們將要肩負上要贍養四個老人下要撫養一二個小孩中間還要養活自己的重擔,一旦房產縮水或遭遇經濟危機天災人禍,你們將何以生存!大量下層工作崗位將減少,沿海和內地的下層民眾的經濟差距和收入將縮小,內地體力民工背井離鄉外出打工將無利可圖(廣東的民工平均工資十年內名義上漲68元實際大幅下跌可為鐵證,如果老板們大幅提高民工工資又將導致成本上昇從而喪失競爭力)。某些專家學者預測的幾億農民進城將使房地產市場永遠興旺的判斷,將是彌天大謊。
不知有無專家學者痛斥筆者胡說八道,中國的房地產市場永遠不會萎縮蕭條,幾億農民要進城舊城還要大改造,房價只會繼續漲漲漲。看報紙說樓價又漲了,富人中產窮人都前赴後繼投資房地產,人人都相信在城市擁有房產將會是財源滾滾永不貶值的聚寶盆,人人都相信幾億農民進了城房價還會步步昇,就連中央連番的宏觀調控政策都使樓市降不了溫,未來真會如此嗎?
實在害怕年輕時被銀行房產商按住來揭皮,等到老了失業在家,窮得就只剩套房,要吃飯要養崽錢去哪兒找,所以至今沒有買房,大不了打包回老家,別的不怕,就怕以後窮困潦倒,專家學者又來說我們不該買房。
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