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天津社科院經濟社會預測研究所提供的『房地產業現狀及預測研究報告』中有建議說,本市的商業地產項目要善於突破常規、善於向外擴張。
商業地產項目選址,一般都要進入某個確定的商圈,追求集約經營效應。隨著中國城市化加速推進,大城市的『逆城市化』正成為一種趨勢。即中心市區的人口要向邊緣和郊外擴散。商業地產服務於居住人口,人口的居住郊區化必然導致購物的郊區化和辦公的郊區化。以天津這樣的特大城市規模,目前正處於居住郊區化起點,已經較同類城市晚了許多。也只有進入這個時代,如SHOPINGMALL這樣的超級購物中心,纔有可能充分發展。
盧衛教授認為,天津住宅地產和商業地產向外擴張具有比較充分的條件。比較而言,2004年底北京中心城區面積為1180平方公裡,上海中心城區550平方公裡,天津市區為486平方公裡,其中中心城區僅為371平方公裡,中心城區以外保有大量可建設用地。根據天津市房地產業『十一五』規劃,天津市將實施『新家園』建設。按照『在城市發展軸區域內、有配套基礎設施的建設條件、距外環線10公裡』的原則,規劃建設10個居住新區,集中建設普通商品住房,每個新區的用地規模都在300公頃以上。預計五年內,全市近郊至少將增加30平方公裡(3000公頃)的居住用地。按1.5的容積率計算,可形成4500建築平方米的住宅,按人均30建築平方米計算,至少可吸納150萬人口在郊外定居,對於商業地產的擴張,這無疑是一個巨大的市場。
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