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十年前中國的土地雖然大片閑置,但都已是『名花有主』,逼得海外基金只能與這些『地主』合作,他們只能是在不斷地加大不可預見費的基礎上戰戰兢兢地。進入2003年土地市場的全面透明和開放,為海外基金進入中國市場提供了很好的政策和法律環境。
合作機遇成熟
要想知道『海外基金進入中國』這個話題炙手可熱的程度,僅從最近兩屆住交會論壇話題的設置數目上就可見一斑。 2004年住交會上僅有一個論壇是有關海外基金的,而2005年涉及該話題的論壇已達20多個。
對此, 21世紀天津區執行董事崔晶雪感觸良多。據他介紹, 2005年進入中國的海外基金達100億美元,僅澳大利亞麥格理銀行就有5億美元進入,而其此前九年在中國的投資也只有1億美元。他預計說:海外基金的進入將在2006年達到一個高潮,尤其是在像天津這樣的熱點二線城市。
曾有過引進並管理5億美元海外基金經歷的崔晶雪對此分析出了三個原因。
其一是海外基金在我國一線城市(上海、北京等)的運作已近成熟。如果以麥格理銀行在澳大利亞發行中國住宅投資基金( CHIF)投資天津搞住宅地產開發為標志,海外基金進入中國已有十年時間。從自我開發( 1996年— 2003年),到高風險高回報的海外炒樓資金進入(2003年— 2004年第三季度),再到海外基金投資長期收益性物業(如寫字樓、酒店式公寓和商場) (2004年第四季度至今),海外基金進入中國已經歷了三個階段。但經過十年磨合,海外基金在中國的運作模式已適應了中國國情,中國內地的各種相關法律法規也近完善,國內發展商的心態也近成熟。所以,盡管2005年的宏觀調控使上海的房地產業遭受重創,但海外基金在上海的投資熱度不減,而且轉向長期收益性物業,這使得早些時候預測海外熱錢進入中國是為了賭人民幣昇值的斷言不攻自破。從2004年10月到2005年10月短短一年內,海外基金交易就超過了100億美元。有一個例子是,一家基金在過去十年中,總共纔為上海淮海路附近的一棟寫字樓投了10億美金,但僅在過去的五個月內,就又增投了5億美金,可見他們已經熟悉了我國市場。
原因之二是我國的發展商已具備運作能力。十年前,麥格理銀行曾以發展商的身份進入天津,原因是他們找不到一家操作能力和水平能夠符合海外基金基本要求的發展商,這包括:企業業績、品牌知名度、財務狀況、產品品質以及企業理念。因此,成立自己的公司並與他人合作,成為這些海外基金不得不選擇的一條迂回輾轉之路。但經過這十年的發展,國內一批像萬科、富力、金地、綠地、中海等具有先進企業理念、較高的品牌美譽度並具有自己獨特的核心競爭力的名牌發展商脫穎而出,這使得海外基金有了更多的選擇。
另一個原因是我國房地產市場正在更加開放和透明。十年前,中國的土地雖然大片閑置,但都已是『名花有主』,逼得海外基金只能與這些『地主』合作。而且各種政府收費都不透明,彈性很大,市場資訊也不公開。讓這些『外來和尚』摸不著頭腦。他們只能是在不斷地加大不可預見費的基礎上,戰戰兢兢地進入。 2003年土地市場的全面透明和開放,為海外基金進入中國市場提供了很好的政策和法律環境。隨著土地市場的規范(土地出讓的招、拍、掛)和交易資訊的透明(一手房和二手房的每日房價及交易量的公布),這些海外基金已經能夠清楚地判斷投資的進口,也能清晰地預測到未來的出口。
避免陷入誤區
與海外基金合作,是國內發展商都很期待的,但由於商業文化和觀念的差異,國內發展商往往會陷入一些誤區。曾在澳大利亞麥格理銀行、戴德梁行天津分行有過高層供職經歷的崔晶雪分析了幾個誤區並建議說,發展商一定要更新觀念、以全面審慎的眼光看待與海外基金的合作,纔能保證順利和高效。
誤區之一:『你們不懂中國市場,錢交給我就行了,保你20%回報。』海外基金其實最怕我們說這樣的話。他們會問我們:您拿什麼保?怎麼保?這就是文化上的差異。因為他們第一關心的並不是回報,而是資金的安全,項目的回報是其次的。
誤區之二:『他們的回報要求太高,不如向中國的銀行借款。』這要看銀行是承擔什麼風險的。假如是一種股權融資或夾層融資,則是一種介於投資和融資之間行為,他們要承擔比國內銀行抵押貨款更高的利率,這是很正常的。
誤區之三:『這些老外「人傻錢多」,騙他們沒商量,把錢先騙到手再說。』如果發展商在最開始就有這種想法,到最後的結果肯定是『竹籃打水一場空』。因為外國人從最開始就會抱著『您是真的』、『您是對的』與我們談合作。但他們的程序是要做『盡職報告』和審計評估的,一旦他們發現你在作假或不誠信,他們將中止與你的談判和合作,甚至不會再給你第二次機會。如果這樣,發展商在開始付出的辛苦將在瞬間化為烏有。我們想想看,美國華爾街這條很小的街道,在2004年一年就發出去170億美元的基金,他們不是笨蛋而是絕頂聰明的人,每個人都出身於最好的商學院,他們會選擇錦上添花而不是雪中送炭。
誤區之四:『住宅留給自己開發,商場、寫字樓和酒店留給海外基金。』其實海外基金的專業化水平是相當高的。他們的基金投資是分不同專業的。一些短線資金只能投住宅,但像REITs這種中長線投資可以投商場、寫字樓和酒店,甚至廠房,不同類型的基金都有不同的專業團隊進行管理。但大部分的基金還是收購一些已經運作了一段時間、有穩定的租金收入的物業或國際著名的租戶已經簽約的物業。
此外,崔晶雪還建議有意與海外基金合作的發展商們:首先,不要一心只想著做大數額的交易,可以先從小數目開始。在有的案例中,第二單或第三單的合作能達到8個億,這說明只要我們有信心,每一次的困難會越來越少。其次,假如你的觀念不能與國際接軌,就最好不要跟他們合作。第三,要建立好企業的中長期規劃。第四,不要提及固定回報,否則合作方會懷疑你的誠意。最後一點很關鍵,一定不要說『買了地曬太陽都能賺錢』這樣的話,因為當他們聽到這句話時,第一個反應就是想這個市場是否存在泡沫。
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