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起落有更替,變局通新局。2005歲末上演的大片《無極》的主題,在某種程度上暗合了2006年樓市的走勢:充滿變數,但也有跡可尋。舉其要者,影響2006年樓市走勢的因素有六:
一是樓市調控與啟動內需的關系如何調處。
啟動內需已被列為2006年中國經濟工作的重中之重。這是由中國獨特的經濟結構所決定的。
盡管延續2005年的調控主旨,前期出臺的政策仍會被執行、消化,但2006年的樓市政策還是有明顯的不同:政策重心由抑制投機、平抑價格轉到鼓勵消費——鼓勵自主性消費、普通商品房消費。換言之,2006年的樓市仍會在調控的既定軌道中滑行,但重點是解決結構性問題。
可以肯定,內需成了纏繞2006年樓市的一個結:經濟運行亟待啟動內需——啟動內需需要活躍樓市——活躍樓市反映政策松緊——政策松緊影響經濟運行。顯然,宏觀調控的方向、力度選擇與擴大內需的關系如何調處,將成為影響2006年樓市走勢的最大因素。值得關注的是,『十一五』規劃重提刺激內需,不能簡單地等同於『全面支持』房地產業消費,而是有選擇的,是鼓勵老百姓適度地購買符合自身經濟實力的房產,重點在中低檔自住類商品房。
二是不同部門間的政策取向在多大程度上協調一律。
房地產問題既是個經濟問題又是個社會問題,政策對這個產業和市場來說至關重要。而政策的基本立場和態度往往又是多部門協商、平衡的結果。在對待房地產問題上,不同部門從各自的工作角度出發,意見相左屢見不鮮。譬如央行的研究報告建議取消商品房預售制度,建設部則表態暫不取消;發改委贊同公布房價成本,建設部認為現在還很難做到;不久前,國土資源部的官員說,2006年的調控政策不會改變,而另外一些部門(包括行業協會、商會)則說,情況正在改變。
不同部門站在各自的立場,主張有異本無可厚非,但局部的道理不等於全局的正確。由於各自作用方向的不同,最終『合力』的大小、方向往往會改變。2006年,影響樓市的政策性因素在實際運行中會起到多大作用,與相關部門協調度的高低直接關聯。
三是經濟景氣周期影響下的供求關系如何變化。
樓市走勢直接決定於供求。從供應的角度看,其一,作為房地產開發的先行條件——土地開發的面積增幅持續回落,大量閑置土地沒有轉化為市場有效供應。2005年1至10月,全國土地開發面積13271萬平方米,同比下降1.3%。土地購置面積和開發面積的差額由1998年的2379.2萬平方米增加到2005年的12609.8萬平方米。這說明開發商手中掌握大量已出讓土地,待轉化為有效供應。開發面積增幅的急劇下降,將使房地產新開發項目受到約束。
其二,由於前幾年大量的新開工項目進入竣工期,商品房供給增速逐月提昇,2005年前三季度,竣工面積分別增長13.1%、16.3%和19.7%,前10個月商品房竣工面積達20250.3萬平方米,同比增長19.6%,增幅比上年同期高9.8個百分點。這使2004年調控以來竣工率低迷的狀態根本改變。2006年,這一供給狀況還將持續。
其三,結構性問題仍很突出。2005年前10個月,經濟適用房投資不增反降11.1%,供給比例由上年同期的5%下降到3.6%,房地產供給結構失衡的程度在加劇。中央經濟工作會議已明確,2006年,普通商品房和經濟適用房成為房地產市場發展的重點。
從需求的角度看,過熱的購房需求得到初步抑制。據人民銀行統計,2005年前三季度個人住房貸款增加1869億元,同比少增1152億元。2006年,政府鼓勵普通商品房消費需求和自住型消費需求,並創造相對寬松的消費環境。
此外,樓市需求還與經濟景氣周期密切相關。西方發達國家把房地產行業作為經濟景氣的晴雨表,經濟景氣的時候,人們往往把購房的需求提前;經濟不景氣,則相反。持有資產傳達了很重要的經濟學信息,當預期經濟膨脹的時候,人們力圖把貨幣資產轉化為實物。當人們預期經濟緊縮的時候,則相反。因此,2006年我國經濟的景氣度以及對於經濟景氣度的預期都將影響樓市。
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