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同一件事情,在不同的人眼裡,可能有完全兩樣的解讀。
塘沽新河地塊作為濱海新區戰略昇級後區內首幅公開出讓的大面積地塊,無疑是檢驗各路開發商對該區房地產投資前景究竟如何判斷的『試金石』。
新河地塊最終以高出底價近一倍的13.51億元拍出,自然讓塘沽及濱海新區政府主管部門松了一口氣。但是,真正積極參與競拍的基本上為天津本地房企,而最後得主又是『自己人』——濱海新區下轄的天津經濟技術開發區『大地主』之一的泰達建設集團——這難免讓人感到有些失落。
濱海新區地產業熱切期盼的外來地產大鱷們,為何依然作壁上觀?
外來地產商引而不發
不可否認,被視為濱海新區『寶地』的新河地塊未能誘使外來地產商果斷出手,而是天津本地企業『內斗』解決,有其自身特殊原因。但濱海新區的戰略概念預熱時間過短,外界對其市場前景和發展潛力仍需要時間去消化,恐怕也是前者有所保留的重要原因。
泰達建設高層拍賣得手後接受本報記者專訪時即承認,作為『濱海新區』概念的提倡者和推廣者之一,他們對整個區域的發展大勢,以及各個局部的功能定位,乃至類似新河地塊這樣個別項目的潛在市場價值,均做過深入研究,可謂了如指掌,這一點,絕非那些初來乍到的『過江龍』可比。
另一方面,天津房地產市場真正開始昇溫,也是最近兩年的事。以往外來地產商入津的首選落腳點,要麼在市區,要麼在京津之間的走廊地帶。濱海新區的核心塘沽區,是離市區四五十公裡的一塊『飛地』,盡管經濟發展勢頭不俗,樓市卻相對封閉,天津本地房企都難得染指,更加不入外來地產商的法眼了。
記者近日接觸的一些正在天津樓市『掘金』的外來知名開發商,如萬科、招商、金地等,對濱海新區正在呈現的誘人商機,均流露出頗為矛盾的心態:既密切關注其動態,搜集分析市場及項目資料,又覺得區內各類配套尚欠成熟,居民實際購買力有待進一步提高。
『成熟的企業有自己的拿地和開發節奏,會審慎對待各種熱炒的概念』幾乎是他們一致的口徑。
環渤海布局戰略趨同
如果一個城市外來地產投資進入的踴躍程度,以及其項目開發的多寡,大致可以作為衡量當地樓市成長速度的標准的話,那麼最近兩年天津樓市之熱可謂有目共睹。
深圳的萬科、招商、金地,廣州的合生、富力,北京的萬通、融科智地、陽光100,以及新加坡的仁恆、吉寶,都是業內響當當的名字,2005年早些時候,又有上海復地、億城地產、香港恆隆和北京金融街、首創、中遠等以收購項目或公開拿地方式,相繼殺入天津市場。
縱觀上述境內外知名地產商進入天津的初衷,當然不能排除部分是遇到合適項目而來的『機會主義者』,但更多的應該是出於企業整體戰略布局的考慮,即落子天津,虎視環渤海,看重的是京津一線強大的區域輻射能力。
以總部設在華南的萬科、金地、招商及合生為例,雖然具體拿地方式不一,但都不約而同地提出了『3+X』的全國發展戰略,即珠三角、長三角和環渤海三大重點區域,加上中西部若乾重點城市。萬科前些年以置換方式得到的東麗湖項目,現已劃入濱海新區的范圍。王石表示,2005年上半年以前已經完成了長三角、珠三角的布局,下半年開始到未來的三年之內,主要就是投資北京、天津,環渤海是萬科既定的目標。
破解困局的金鑰匙
但是,有關數據顯示,在經歷了2004年土地出讓的一波高潮後,2005年前11個月天津市土地交易總面積僅為112萬平方米左右,比2004年大幅下降近85%!
究其原因,主要是原來的供地熱點天津老城區可供土地明顯減少,購買土地時可選擇性也相應減少。與此同時,市區地價出現明顯抬昇勢頭,如2005年11月中旬招商地產以2.2億元競得的西康路地塊,樓面地價高達每平方米6500元,創下了天津土地市場的新紀錄。
2005年10月,天津本土最大地產商順馳不動聲色地將其核心管理部門搬到北京中關村,外界一般認為,這是順馳成為全國性發展商後的必然選擇。而據天津業界人士稱,過去一年裡該公司在當地都沒有出手拿地或啟動新項目,不知是土地供應劇減導致無地可買,還是順馳決意淡出這一市場。
上述人士認為,在天津樓市不斷昇溫,外來地產商虎視眈眈之時,順馳淡出的決策似乎有些不合時宜。塘沽新河地塊即將拍賣前,有可靠消息稱順馳試圖卷土重來(2年前該公司曾以7億元拿下該地塊,後由於種種原因與政府解約退地),盡管他們最終未在拍賣會上亮相,但隨著濱海新區概念昇溫,面對昇值潛力甚為可觀的大量地塊以及醞釀爆發的樓市,輕車熟路的順馳,看上去沒有理由一點不動心。
在這個意義上,其他外來地產商面臨著與順馳同樣困局:要再到天津市區拿地,困難增大,成本也會不斷增加,要真正紮根天津,實施環渤海戰略布局,又必須尋找新的突破口。
萬眾期待的濱海新區,是破解這一困局的那把金鑰匙嗎?
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