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2005年對於二手房市場有太多懸而未決的問題:個稅會不會強制征收?一窗式辦公何時施行?會對各地的二級市場造成怎樣的影響?還會出臺新的宏觀調控政策嗎?調控後房價是昇是落?中介公司失信事件餘波未泯,面對誠信危機,各大經紀公司做何應對?面對國際市場關注,各中介態度是曖昧還是拒絕?面對一個呼喚品牌的中介市場,北京3000家企業又有誰能主宰沈浮?不禁讓人對明天即將發生的奇跡產生猜想。
1、不會有大的宏觀調控出臺
政策以消化為主、微調為輔2004『銀根緊縮』年,2005『宏觀調控』年,兩年的宏觀調控組合拳之功效,在本年度已初步顯現。但部分政策出現執行難,有章難循的局面。因此2006年必以將以消化為主,微調為輔,即消化落實已有政策,將成為本年房地產市場管理的主旋律,大的調控動作應會暫告一段落。但將不乏有一系列規范二手房市場的政府監管細則出臺。原因有:第一,已出臺政策顯現出『穩房』導向。一要將房價增長降到10%以下,二要降到人均收入平均增長以下。第二,市場已基本理性回歸,調控力度將相應放松。第三,政府加大對二手房市場的監管勢在必行。
2、二手房破繭成蝶成交量有望突破十萬大關
由於二級市場符合免稅條件的房源、過五年限制的經濟適用房房源的逐漸穩步放量及大眾對政策的消化與觀望情緒的減退,有望在2006年集中放量,進而突破10萬套大關,也使得二級市場的成交量佔整個北京房地產市場份額的1/3左右。分析如下:{1}二手房市場剛性需求促使成交量上漲。預計2006年北京將有8-9萬對新人結婚,其中70%的結婚者有在結婚前一到兩年內購房的需求。新人經濟儲備一般不高,因此有相當一部分人群會通過購買二手房來過渡。{2}首批經濟適用房突破五年限制上市加入二手房陣營,央產房繼續放量,更多的二手商品房進入市場。{3}受2005年出臺的營業稅限制的相當一部分二手房隨2年時效的度過而紛紛解封,大量2003年前後放出的新盤在業主拿到產權證2年後的2006年,終於掙脫羈絆大舉入市。
3、二手房房價堅挺下跌理由不充分
本年度北京二手房價漲幅加速度將放慢,總勢平穩,市場規律下的二手房價暫無下降空間,且仍將保持上昇。理由一:政策導向明確,控制房價主要是抑制房價增長過快。理由二:市場因素對房價走勢產生重大影響。2005年1-6月,全市存量住房買賣平均價格4325元/平方米,同比增長8.96%;1-8月,全市存量住房買賣平均價格同比增長8.7%;1-9月,全市存量住房買賣平均價格同比增長8.3%.根據歷史數據的延續趨勢分析,預計在4季度及未來的2006漲幅將回落,房價將謹慎而健康地發展。理由三:房價穩緩上漲符合宏觀經濟發展趨勢。房地產作為國家的重要經濟支橕房價穩健爬昇而收斂漲幅正符合我國的宏觀經濟形勢。
4、『二手商品房』終成大器佔二手房成交量六成多
2006年,北京二手商品房主導二手房市場時代正式到來,且中高端二手商品房必為2006新寵。理由一:今年二手商品房成交量在二手房總成交量所佔比例保持迅猛增長勢頭,終於由量變發展到質變,突破50%的佔比。二手商品房之所以能日漸走紅,首先是其投資回報率在二手房產品中最高。其次,目前北京二手房消費觀念變化與供求失衡,導致二手商品房備受熱捧。預計今年北京二手商品房將佔二手房交易的60%-65%.理由二:北京二手房市場正趨於成熟,而二手商品房比重不斷增大,主導二手市場,正是市場趨於成熟的表現。理由三:二手商品房房源增加成交量未受限貸影響,部分銀行甚至偏重二手商品房貸款。理由四:消費需求趨於昇級化,中高二手商品房成為新貴。
5、窩窩頭成香餑餑成交區域郊區化
2005年,北京二手房傳統熱點成交區域??朝陽,郊區如昌平、豐臺、通州等地以其上昇的發展態勢逐漸獲得了置業者的青睞,其中昌平更是在本年度首超海淀而居交易排行榜的第二名。原因為:第一,傳統意義上的老城區住戶中很多人具有地緣情節,不願進行昇級置業,使得中心城區二手房源供應量始終不能有效放量;另外,由於中心城區的二手房源的房齡相對較老,出售單價又相對較高,超出了一部分置業者的承受心理預期。2006年,中心城區供需不足的局面將會繼續,因此成交量仍然會下降。第二,遠郊規劃促進郊區交易量持續上昇。北京將重點發展位於東部發展帶上的通州、順義和亦莊3個新城。而昌平區由於2005年5月北京第一批滿五年上市標准的經濟適用房解禁放量的緣故,交易量明顯上漲。
6、經紀公司向品牌化方向發展上、中、下格局凸顯
在政府勒住了房地產狂奔的馬韁,樓市的狂熱期已過,房產中介業面臨市場理性的嚴峻考驗,到2006年,北京將出現至少10家知名品牌經紀公司,形成、中、下格局凸顯。理由一:品牌成為決勝關鍵。許多綜合實力較強的中介機構已把發展成熟品牌管理體系、實現高效與科學管理、建設高品質服務體系作為提高自身競爭力的重要手段。理由二:2006年WTO五年過渡期將盡,將有海外強勢經紀品牌親自披掛上陣大舉滲入。另外,外資進入中國房地產經紀領域的另一種方式就是對國內已有企業注資,國外風險基金對國內企業的注入,進而直接導致規模化企業不斷湧現。理由三:中、小中介界定更加明顯。一方面,佔總數最大比例的中型中介,但是中介仍將由中型公司組成主體並持續一定時間,而且必將與不規范的小中介距離越拉越大。
7、各中介爭相全國布控規模擴張戰悄悄打響
中介市場競爭的趨勢就是從分散走向集中,隨著資本的介入,地產中介企業逐步走上全國連鎖化的發展道路。品牌中介公司的迅速崛起使得地產中介市場逐漸走向成熟和規范化。品牌中介公司借助連鎖化的經營模式快速搶佔市場份額,通過規范的服務,更低的成本和更多的房源更好地滿足消費者的需求,從而迎接未來龐大的二三級市場的檢驗。一方面他們通過不斷發展連鎖的數量,搶佔房源;另外一方面也不斷地圈佔客戶資源,搶佔市場份額。全國化網點布控已成為各中介共識。中介之間的跑馬圈地不僅僅局限在本土,全國城市網點爭奪會愈演愈烈,大中型企業將實現進一步規模化擴張。各大中介將轉戰西安、南京、成都等二、三線城市。眾多城市又將硝煙四起,上演一場又一場激烈的爭奪戰。
8、本是一家,相煎何太急?
三級市場聯動成趨勢長久以來,開發商與中介這對胞兄弟互不對眼,對市場爭奪更是愈爭愈烈。然而2005以來疾風驟雨般的宏觀風暴使他們成了風雨同路人。傳統的開發商一度堅信有錢自己賺,多數樓盤是走『建售樓部』、『廣告轟炸』這樣傳統的營銷模式——『開發商都說,決勝在售樓部』。而今房地場市場越來越走向理性,僅僅靠一個好營銷方案,就能將房子輕易賣光的時代一去不返,而中介公司的店面全市布控,網點隨處可見,更能體現出有效的銷售渠道與強勢的終端銷售能力,而有些樓盤在售後包租的過程中也缺少不了中介公司的介入,於是風光不再的開發商和機遇拓展生存空間的中介,很自然地看到了對方將給自己帶來的契機。2006,房地產市場即將上演一場兄弟聯手以求共進的大戲。
9、競爭催生新模式獨立經紀人將亮相
房地產中介行業是信息密集型產業,信息的及時、准確及通暢傳遞是其存在和發展的基本要求。隨著網絡在百姓生活的深入,整個行業經營模式將會發生巨變。經紀公司將實現電子化,經紀人在線化。而建立在網絡平臺基礎上的獨立經紀人制度也應運而生了。
2004年9月,新型房產獨立經紀人首次在南京正式亮相,今年5月份引入上海,7月進杭,隨後,天津也推出此新型運營模式。因此,隨著北京中介行業的成熟及競爭白熱化,獨立經紀人將有望亮相北京,但在2006年難成規模。
10、二手房金融個貸將呈現多元化面貌
本年,二手房金融個貸必將多元化,傳統將被打破。理由一:2006年,中國的金融業就要加入世貿組織全面開放,西方銀行密集進入中國市場已成必然;宏觀調控下國有銀行房貸門檻不斷提高,也將促成需要房貸者將目光向其他融資方式轉移。理由二:住房按揭貸款證券化大勢所趨。理由三:專業貸款服務機構乘風而起。專業貸款服務機構優勢體現為:一是專業貸款服務機構擁有較強的金融貸款知識,對消費者進行貸款方式的設計;二是專業貸款服務機構同金融系統之間有密切的合作關系,委托他們進行購房貸款的操作更加容易、簡便、安全。理由四:融資派生出房產典當模式。市場需求帶旺了房產典當業務,房產典當業務已佔到典當市場的一半以上。
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