|
||||
在成都樓市沈浮的眾多人物中,有一群人專門尋找開發商銷售到結尾時難以銷售的『物業』進行全面的包裝。這樣的『物業』以商鋪為多,開發商為了進行下一個項目的開發,或者由於剩餘的物業屬於利潤部分,開發商急於脫手。所以開發商也樂於有人幫助他變現或是快速地運作便於更快的出手。記者在多方的『明查暗訪』後終於接觸到了其中的一員,也記錄了他的一個實戰『案例』。由於目前的項目仍在運作之中,所以在下面的記錄中,記者隱去了他的真名。
一分不投入一年賺百萬
12月30晚上9:00,城南的夜生活拉開了序幕。在一片燈火輝煌下,記者在陳濤的帶領下來到了他的『地盤』。在城南某路口邊,陳濤擁有三層樓的物業。一樓被金融機構租用,二樓與三樓已經成為了餐館與茶樓。燈紅酒綠十分的繁忙。陳濤告訴記者,自己最為得意的時候就是在對面茶坊看著這三層樓物業修整一新,人來人往的時候。
『你覺得這一切,我花了多少錢?』不等記者發問,陳濤先反問了記者。『2000多平米,最低也要花幾千萬,租一年估計也需要幾百萬吧?』『一分錢未花』。記者粗算了一番,發現不論是租售都需要一大筆資金作為啟動基金。
據記者的了解他與開發商簽租成每月40元/平方米,而他最終把物業分為兩個部分,其中1000平方米的一樓租金為每月80元/平方米;另1000平方米租金為每月50元/平方米。通過把死口岸運作成活口岸,陳濤成功的賺到了每年50萬到60萬左右的利潤。他是怎樣動作的呢?
生意賺多少談判是關鍵
談判開發商是關鍵,陳濤告訴記者在准備談判之前,他已經通過其他渠道了解談判對手的性格與思維方式。為了方便談判,他選擇了該物業對面的一個茶坊靠窗的位置,而且特意選擇了晚上的時間。
『我剛剛接觸開發商的時候就感覺到了他們很著急出手這個物業,於是我就有了談判的條件與資本。選擇晚上談判就是給我的對手一個心理壓力,白天周圍比較繁華,而晚上這一帶「黑燈瞎火」,不斷強調這一點會給他們很大的壓力,也就容易爭取更大的優惠條件。事實證明這一招很有用,每次提到價格問題或者其他利益的時候,我只是往窗外一指,表明如果要吸引人氣,招商等需要多少投入;這裡現在的條件又是如何不好;實在不行拍桌子走人……如此這般,開發商就沒有更多籌碼。相反我手中的資本還多了。
對於談判的細節,陳濤顯得比較隱諱。然而結局是他以每一平方米40元的價格租用該物業5年,同時五年後他享有有優先的購買權,且價格較低。最關鍵的一點是,陳濤在付款的方式上,以裝修投入巨大為由提出了裝修後付租金的要求。這一點為陳濤贏得了大量的時間。
借雞生蛋順勢而為
早在接觸這個項目的時候,陳濤已經放出了風聲稱,有2000多平方米的商業物業需要裝修。當與開發商的談判接近尾聲的時候,已經有若乾的裝修公司向他拋出了『繡球』。
陳濤在細致地考察了多家公司後,拿出了自己與開發商的租房協議。以此證明自己的實力與這個事情的真實性,同時提出了墊款的要求。
墊款在裝修的行業內,特別是這一類大規模的裝修已經是一個慣例了。不少的裝修公司都願意墊款做項目。『你可能想象不到,為了讓我同意他們裝修,那一段時間幾乎天天被裝修公司的勾兌,找各種關系套近乎的人太多了。不要說墊款了。我還在想需不需要他們打些保證金給我呢?』
好了裝修款也到位了。當然其中也有一個相輔相成的過程。開發商看到了裝修公司進場,對於租金緩付的說法也就認同了,而裝修公司看到了陳濤與開\發商的租賃協議,對於墊款也就心甘情願了。
妙手空空帶動全盤
在整個前期運作的過程中,到目前為止記者還沒有發現陳濤自己拿錢出來。但是一旦裝修結束,裝修款與租金這兩筆費用又從哪裡來呢?
『這纔是運作的關鍵。必須實現快速地招商。對於這一方面,陳濤有自己一整套的理論。首先我選擇金融機構,一是有錢,二是他們對口岸的需求與一般的商鋪不同。早在談判這個項目時,我就對周邊金融機構的布點等有一個大概的了解。這一招商談判幾乎與前兩個談判同時進行的,唯一不同的是我選擇了白天在裝修現場與他們談。裝修不裝修,主要是讓商家感受到經營的安全性。如果我也投入,商家就覺得我與他們是同一條船上的,比較放心。』
很快一樓的招商就完成了,由於帶了裝修,租金的價格在原來這一帶租金的價格基礎上上漲了30%。由於陳濤與開發商的協議價格比這一帶租金價格低。這樣一來租金的差價已經相當大了。用一樓的租金陳濤開始支付裝修款和給開發商的租金。『我算過了,基本上二樓與三樓的一大半都是淨賺的了。』
面對陳濤的包裝手法,記者著實開了眼。然而對於其中的奧妙或許只有陳濤一個人纔能體會。富貴險中求?
面對陳濤的運作手法,記者不得不佩服。在佩服之餘,記者不由提出了一個疑問,如此這般的運作為什麼開發商不能『親自』動手?業內人士表明,開發商之所以放棄的原因,一是資源問題,對於怎樣引入商家,如果沒有足夠的資源優勢很難快速地實現招租成功;二是經驗問題,特別是招商這個環節,大多數開發商並不專業;三是精力問題,開發商的主要精力往往用於開發上,幾乎不願花太多的精力在尾盤上;四是風險問題,這樣的運作本身具有非常大的風險,開發商從規避風險的角度也不會親自運作。
或許正是開發商的種種顧慮,纔使得陳濤這樣的樓市新群體可以應運而生。智力為王的新時代裡,尋找樓市的縫隙也是一種賺錢的機遇。善於資本運作的『高手』們紛紛殺入了樓市,陳濤僅僅是其中一員。然而這樣的運作並非毫無風險,一旦招商環節出現了問題,陳濤是否能承擔裝修即租金損失。如果陳濤因無法承擔損失而逃單,那麼其後的風險責任將全部轉嫁到開發商身上,而對於一身輕的陳濤一類,僅僅是道德上的風險?恐怕也還遠遠不夠。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||