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經過快速發展之後,房地產市場進入震蕩整理階段。在這一階段,政府出於整個市場健康發展的考慮,往往會出臺一些調控措施,或者是禁止限制期房轉讓的政策、或者是禁止外地人投資本地房市的政策等等。在此情況下,銀行個人房貸往往會面臨政策風險
個人房貸風險較低只是相對而言,在房市周期的不同階段,個人房貸風險具有不同的表現形式。如果不能意識到這一點,並采取相應的措施,個人房貸業務的快速發展終將給商業銀行積累巨大風險隱患
個人房貸業務面臨六大風險
世界各國的情況表明,房地產市場的發展總會呈現出或長、或短的周期性特征。作為房地產市場發展的重要推動因素的個人住房貸款業務,其在房地產市場周期的不同階段,往往有不同的風險表現形式。
這就要求商業銀行必須根據房地產市場所處的不同周期階段,采取不同的措施管理個人房貸業務表現出來的風險。
顯然,目前國內商業銀行個人房貸風險管理過分注重信用風險,而忽略其他諸如操作等風險的做法有失偏頗。說的嚴重一點,如果不能認識到個人房貸風險的周期性表現特征,銀行往往會陷入兩種困境:要麼是以偏概全,過分注重一種風險的管理,而意識不到其他風險的存在,從而在業務發展的同時埋下風險隱患;要麼是以全蓋偏,不去區分個人房貸業務在不同階段表現出來的不同奉獻,而是眉毛胡子一把抓,從而造成主要風險抓不住、管不好,進而只能對該種業務采取一棍子打死的態度,錯過業務發展的最好時期。從這意義上來講,認識個人房貸風險的周期性表現對當前國內商業銀行尤為重要。
近幾年來,個人房貸業務迅速發展的根本原因就在於該業務風險較低。統計數據顯示,截至目前,商業銀行個人房貸的不良率尚不足0.3%,有的銀行甚至低於0.1%。相比於其他貸款品種,個人房貸確實應算作商業銀行『超低風險』的優質資產。
但這並不意味著個人房貸業務就是無風險資產。按照金融學中的有關理論,所謂風險就是指某種資產的實際收益與預期收益發生偏離的可能性或概率。從這一角度來講,無風險資產是不存在的。即使是被喻為『金邊債券』的政府債券,同樣存在這種預期收益與實際收益發生偏離的可能性,即風險。
由於個人房貸持續期較長(最長為30年),其實際收益與預期收益發生偏離的可能性就更大,即風險更大。
一般來講,個人房貸業務會給商業銀行帶來以下風險:
(1)信用風險,即借款人由於某種原因(如失業或突發事件)而不能按期足額償還銀行貸款的情況;
(2)流動性風險,即由於銀行資金過度集中投放於期限較長的個人房貸業務,從而使商業銀行面臨流動性危機的情況(從理論上講,商業銀行的流動性風險包括兩種情況,第一種情況是負債的流動性,即銀行不能及時足額滿足存款人的取款要求;第二種情況是資產的流動性,即銀行不能及時足額滿足客戶正當的貸款需求);
(3)操作風險,與很多人印象中所認為的不同,操作風險並非單純指操作方面的風險。根據巴塞爾委員會的定義,操作風險是指由於不完善或失靈的內部程序、人員、系統或外部事件導致損失的風險。按照導致操作風險的不同因素,操作風險可被分為四類:人員因素導致的操作風險(如操作失誤)、流程因素導致的操作風險(如流程執行不嚴格)、系統因素導致的操作風險(如系統失靈)和外部事件導致的操作風險(如外部欺詐、突發事件)。其中,人、流程和系統導致的操作風險為內部因素導致的操作風險,而外部事件導致的操作風險屬於外部因素導致的操作風險;
(4)利率風險,即由於利率的變化而使商業銀行遭受損失的情況;
(5)市場風險,即由於整個房地產市場大幅下滑,從而波及商業銀行並給銀行造成損失的情況;
(6)政策風險,即由於有關房地產市場或個人房貸業務相關政策的出臺而使商業銀行的個人房貸業務受到影響的情況。
個人房貸風險的周期性表現
正如前面所述,個人房貸業務可能會給銀行造成諸如信用、操作、利率等風險。但這些風險一般不是同時發生,而往往是分別出現在房地產市場周期的不同階段。也就是說,個人房貸風險在房市周期的不同階段呈現出不同的表現形式。
從國外房地產市場的發展情況來看,一國的房地產市場周期一般有兩種情況,一種情況是房市周期從起步階段經過快速發展階段,到震蕩整理階段,再到平穩發展階段;另一種情況是房市周期從起步階段經過快速發展階段到震蕩整理階段,再到衰退階段。在房市周期的不同階段個人房貸面臨的主要風險有很大差異,而兩種不同房市周期個人房貸風險的差別主要體現在第四個階段,即平穩發展或衰退階段。
以一個完整的房市周期來分析,在房市起步階段,由於個人房貸業務剛剛開辦,銀行辦理房貸業務的信貸人員尚未熟練掌握該項業務,操作流程也不規范,從而使銀行面臨內部因素造成的操作風險。
同時,由於個人房貸業務的信用風險一般在貸款持續期(20年-30年)的前半個周期結束時(即10年-15年左右)纔顯現出來,房市周期第一階段的信用風險不太明顯。
進入快速發展階段後,銀行個人房貸的內部操作流程日益規范,但由於此時房市處於快速上昇過程,很多房地產開發商急於擴大規模,開始出現以個人房貸形式騙取銀行資金的現象。
而房地產市場的繁榮景象也往往會使得銀行的信貸人員疏於貸後檢查,由此引發外部欺詐導致的操作風險(正如前面所提到的,嚴格來講,外部欺詐,如票據詐騙應屬於操作風險,而不是人們一般意義上認為的欺詐風險或道德風險)和流程執行不嚴格造成的操作風險。
個人房貸快速增長也使銀行面臨潛在的流動性問題的困擾,如果不能引起注意,可能出現流動性風險。
經過快速發展之後,房地產市場進入震蕩整理階段。在這一階段,政府出於整個市場健康發展的考慮,往往會出臺一些調控措施,或者是禁止限制期房轉讓的政策、或者是禁止外地人投資本地房市的政策等等。在此情況下,銀行個人房貸往往會面臨政策風險。而相關政策的出臺也會使得房價上漲速度趨緩,進入震蕩整理過程,甚至於出現小幅下滑。此時,房市的租金收益和投資收益大大低於預期,很多投資(機)者開始出現信用風險。在政府有關政策的調控下,好的情況是房市進入平穩發展或健康發展階段。這時,銀行個人房貸業務面臨的風險很小,風險主要集中在利率風險上。如果政府調控不成功,房市極有可能進入衰退或崩盤階段(如亞洲金融危機時香港的房地產)。
房市的急劇下滑使得抵押房屋的價值急劇縮水,很多借款人紛紛選擇違約。因為,對借款人來講,當房屋的市場價值下降到低於其在銀行抵押價值時,選擇違約是最有利的。此時,房地產的市場風險是通過轉化為借款人的信用風險的形式表現出來的。
從理論上來講,利率風險應該是伴隨在房市周期的各個階段。但由於我國個人房貸采用了浮動利率的形式(即利率一年一定),從而將銀行的利率風險轉嫁到借款者的身上。值得注意的是,如果個人房貸利率上昇,由於還款壓力加重,借款者很有可能出現違約,從而造成信用風險。
上面的分析告訴我們,個人房貸風險較低只是相對而言,在房市周期的不同階段,個人房貸風險具有不同的表現形式。如果不能意識到這一點,並采取相應的措施,個人房貸業務的快速發展終將給商業銀行積累巨大風險隱患。
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