|
||||
明明是花錢買房子,但與開發商簽的卻是一份『長期租賃合同』和一份『房屋轉讓特別約定』;租約上明明寫著建築面積42.61平方米,可預定後,房子卻忽然『增肥』,建築面積擴大了82%。
預定後,房子『增肥』了
據了解,童先生買的這套房子在杭州城西。2005年4月30日,他與開發公司簽訂了『租賃合同』和『轉讓合同』,訂下了該樓盤3幢315室的物業,並確定了房屋的交付時間是2006年7月28日。按照最初的暫測面積,該房屋的建築面積為42.61平方米,單價7438元/平方米,總價31.7萬元。去年5月26日,童先生在三墩農村信用社辦理了23萬元的借款合同,支付了所有的房款。
但去年年底,開發公司的工作人員卻告訴他,315室的面積有變動,現在是77.71平方米,嚇了童先生一大跳。『要是大個三、五平方米也就算了,我找朋友借一點也能湊上;一下子大了35個平方米,到哪裡去籌錢啊!』童先生說,『我當時提出退房,但工作人員以合同上有約定為名,不同意退。』
記者在《物業長期租賃合同》上看到:『該房屋暫測建築面積42.61平方米……如果實際建築面積超過42.61平方米,則按實計算租金(租金差額部分……在房屋交付之日一次性結清)。』照此規定,童先生必須在今年7月28日交付前再湊26萬元交給開發公司,但這筆錢對童先生來說太困難了。
房子會『增肥』,並非僅此一例
童先生告訴記者,該樓盤的房子預定後『長大』的情況,並非只有他一家。他幫朋友購買的3幢211室出現了同樣的問題——原本面積應該是44.14平方米,現在卻變成了54.26平方米,增大了10.12平方米。童先生的姐姐在該樓盤購買的房子據說也大了5平方米。
童先生搬出了《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》。其中規定,房產面積誤差通常正負應在3%以內;面積誤差值超出3%的,可以解除合同並退還已付購房款及利息;買受人同意繼續履行合同的,房屋實際面積大於合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人。
因此,童先生認為他吃虧的地方在於,如果他與開發商簽的是購房合同,那麼他只需支付1.2783平方米(原42.61平方米建築面積×3%)的差價就能拿到整套房子;但現在由於他簽的是租賃合同,所以必須按合同補齊多出來的房款。
律師說法:可以申請撤銷該合同
對此,律師陸忠明認為,房屋面積相差35平方米,這顯然不是消費者真實的意思表示;按照《民法》規定,民事合同必須是當事雙方的真實意思表示,所以可以申請確認該合同無效。另外,民事合同的簽訂還必須保證雙方對標的物沒有重大誤解;但由於開發商的問題,最終導致消費者在房產的面積上產生了重大誤解,所以,消費者可以以此為理由要求撤銷該合同,並要求開發商退回已交費用和相關利息。
沒有預售證,開發商以租代售
童先生的這套房子不但中途大幅『增肥』,且大幅增加的面積不得不要他來埋單。這又是為什麼呢?
2005年4月份,該樓盤正式對外銷售;因產權比較特殊,該樓盤采用『物業長期租賃』的形式進行『銷售』。
童先生向記者提供了一份他與該樓盤開發商簽訂的《物業長期租賃合同》。其中明確規定,開發公司長期出租該小區的房產,總出租期從2006年7月28日起到2054年5月10日止。總出租期又分為20年、20年、7年三個階段,每階段結束後自動續租。此外,開發商還跟他簽訂了《關於房屋轉讓的特別約定》。該《約定》規定,開發公司在2008年12月31日前將房屋產權轉讓給承租者;若預期90日不能辦妥,承租者依舊按照原來的租房合同履行,開發公司按照1200元/平方米的價格向承租者支付退款。
業內人士:這本質上就是銷售
1月4日,記者在杭州房產信息網上查詢之後發現,目前為止,該開發商開發的這個樓盤,還未獲得房產部門頒發的『商品房預售許可證』。杭州市房管局有關人士告訴記者:『沒有預售許可證的樓盤是絕對不能銷售的。』
杭城房地產界的一位資深人士認為:『該開發公司的「租賃合同」、「轉讓合同」,本質上就是一種預售行為。它先把房子長期租給消費者;如果能領到產權證,再轉讓給消費者產權證,這時就是銷售行為了;如果產權證領不出來,那麼房子的使用權就一直屬於消費者。對消費者來說,麻煩會出現在當他們想再次轉讓房子時。』
律師說法:租賃行為涉嫌規避法律
『這種合同涉嫌規避法律。』浙江錢江律師事務所的律師陸忠明認為,『實際上,開發商確實是在賣房子,但因為沒有得到正規的商品房預售許可證,所以采用租賃的方式將房子租出去,這明顯規避了商品房銷售的有關規定。另外,我國《合同法》明確規定,租賃合同最長為20年;但開發公司將47年的時間分為三段,並設訂自動續租的約定。這種做法也是明顯在規避《合同法》的規定。』
陸忠明還告訴記者,在規避法律的同時,這種做法還有可能引發一個副作用——等到消費者需要依靠法律維護自己權益時,反而無法可依。
另外,如果是房屋租賃,作為出租方的開發公司還必須繳納營業稅、城市建設稅、印花稅等稅款,其總稅額超過租金的3%,而這筆費用最終還是會轉嫁到承租者身上。
開發公司:已經答應退房
1月4日下午,記者來到位於該房產開發公司。公司辦公室主任包小姐對記者說:『我們確實沒有拿到預售許可證,不過相關情況我們也都告訴了消費者;而且我們的做法並沒有違法。』
采訪中,她表示,面積差異是因預測不准確而導致的,『不過,這件事情我們已經處理好了。現在我們向消費者提供了兩套解決方案:可以退房,也可以換房。』
當場,包主任撥通了童先生的電話。童先生通過電話告訴記者,開發商已初步同意退房或換房。如退房,他們將在2006年3月28日前把所有款項交給自己。
5日中午,童先生給記者打來電話。他表示,退房的事情已經解決了,1月13日前,開發商就會退還給他所有的租房款及相關利息。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||