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長期以來,我國實行的非商品經濟的『低工資,低房租,高補貼,高福利』的政策,工資中的住房含量不足,使得大多數人買不起房。長期的住房實物分配制度,使人們對福利分房形成了依賴。現在城鎮新建住房的供應總量中,由個人購買的大體上佔25%,大多數城鎮職工還是通過單位分配獲得住房。這些年來,房租雖然有了較大提高,但房價上昇更快,買房不如租房的問題不解決,個人購房的積極性也得不到調動。住房低租金和福利分配的制度不扭轉,新的住房供應體制就很難建立,房地產市場的有效需求也不可能提高。
住房政策缺失造成有房難買。首先是房改政策,現行的房改政策對公房出售給個人後的上市做了嚴格的限制。政策規定,已售公房5年方能上市,上市時必須優先賣給原售房單位,增值部分要和原售房單位分成。這些限制使得公房出售後的這一塊規模擴大的存量房產缺乏流動,既限制了房地產三級市場的活躍,同時也抑制了二級市場上有效需求的形成。
其次是價格政策,一套普通住宅的價格與家庭年收入比保持在3至6倍間,居民纔有足夠的支付能力。若高出6倍,就難以形成有效的需求市場。商品房價格上漲的主要原因是成本構成的不合理,各種行政性收費和攤派佔了相當比重。一次性收取70年的土地出讓金,各種配套費用均轉化為購房者的負擔。城市居民收入水平與過高的房價有較大的差距,價格構成的不合理挫傷了買房者的積極性。
另外是稅收政策,現在商品房銷售中,要向房地產開發企業收營業稅,同時向買房者征收契稅。盡管征收的對象不是一個,但最終還是加大了購房者的負擔。從理論上看,如果認定商品房銷售是商品流通行為,則不應向購房者征收契稅;如果認定商品房銷售是財產轉讓行為,則不應向房地產開發企業征收營業稅。稅收政策不僅關系到稅負的輕重,還反映了國家對住宅生產和消費的政策導向。重復收稅和過重的稅負只會遏制市場的發育。
另外一點是金融政策,盡管住房抵押貸款已經試行,但面窄、量小,且利息高,還款期短。對鼓勵居民買房,分散居民買房的一次性負擔的作用較小。絕大部分家庭還不具備依靠積蓄的資金購買住宅的能力。住房金融政策的不配套,制約了居民購買住房的支付能力。
全國房價上漲已成不爭的事實,伴隨而來的就是越來越多的人買不起房子。供求之間產生了極大的分化。『只給富人蓋房子』的開發商越來越多地遭到人們的批評;某些地方政府過熱發展房地產的做法使房價一路高漲,其政策也引起了專家學者的質疑;房價的高漲讓更多人的買房還停留在夢想階段。
其實無論開發商的『只給富人蓋房子』,還是政策帶響的房價高漲,對人們買不起房都有一定影響,但不能說就是這些因素導致了這種狀況。想要解決這一問題,不能簡單地推給政府,靠建設廉租房來解決,也不能靠開發商的覺悟,最根本的辦法是促使國家經濟的整體提昇,增加人們的收入,使居民收入與房價成一種正比例發展的關系,使居民手裡有錢買房,這纔是解決目前問題的根本之道。同時,政府應當拓寬投資渠道,減少人們對現房的炒作,居民纔能真正買得起房子。
如果上述矛盾不能得到較好的解決,住房市場有效需求不足的狀況將會長期存在,住宅市場也不可能盡快啟動,住房消費熱點也無法形成。那麼市場上出現的房屋供求錯位也就不足為奇了。
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