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挨過了2005年房地產行業的『人為冬天』,『十一五』規劃重提刺激內需似乎令房地產行業嗅到了春暖花開的味道。然而,2005年12月27日央行對個人房貸利率政策的『微調』,似乎也是在告誡房地產行業,雖然房地產行業在刺激內需層面擁有重要的地位,但距離『春天』還遠。
顯然,有了本輪房地產行業過熱的教訓,即便在決策層重提『刺激內需』的背景下,2006年的市場將相對回暖,但對於投機資本的遏止政策也將在2006年繼續被貫徹執行,房價將難以再現2004年前後的猛漲局面,而這也將使向來起伏頗大的地產行業進入一個平穩發展的循環。
有選擇刺激內需
對於經歷了1992年以來最嚴厲的政策調控的地產商而言,『十一五』規劃中重新提出的『刺激內需』令他們振奮不已。在呼號了將近一年『冬天來了』之後,春天似乎正在接近。因為他們清楚,2000年以來房地產市場的紅火與亞洲金融危機之後決策層長期施行『擴大內需』的經濟政策密切相關。
在業界,『刺激內需』正在成為地產行業『復蘇』的代名詞,而在經歷了2005年嚴厲的調控過後,政策的松緊無疑將決定著2006年房地產行業的復蘇程度。對此,建設部政策研究中心主任陳淮謹慎地表示,明年的政策絕不會有大幅度的放松。而在此前,建設部部長汪光燾在一次內部會議上也明確表示,房價依然是2006年政策關注的重點。
『不要一聽到刺激內需,就認為是政府要幫著地產商賣房子了。』
陳淮說,『「十一五」規劃重提刺激內需,但落實到房地產行業,絕不是鼓勵老百姓都去買房子,而是鼓勵適度地購買符合自身經濟實力的房產,不是盲目消費,這種對內需的刺激是有限的。』
央行2005年12月27日對於現行房貸利率政策的微調似乎為陳淮『有限刺激內需』的論調做出了最佳注腳:在要求從2006年1月1日開始,凡在2005年3月17日前辦理個人住房貸款的購房者將按新貸款利率還款的同時,央行明確,對於高檔住宅、別墅和非第一套住宅的購買者,將執行6.12%的利率?並將首付款比例提高到40%。
在國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松看來,政府是否鼓勵購房消費,金融政策是最明顯的表現。雖然銀行系統不可能長期遏止房地產行業的市場需求,但究竟鼓勵哪部分『內需』?目前看來,央行的著眼點在於中低檔自住類商品房的『內需刺激』。而2005年之前出現的那種銀行信貸對房地產行業需求『全面支持』的局面將不會再現。
除了信貸政策,稅收政策也將貫徹這種『有選擇支持』的方針。記者從財政部內部獲悉,爭論多時的物業稅已經有了明確的時間表,在『十一五』規劃內,物業稅收將逐步開征,並采用不同房產、不同稅率的方式。對於高檔住宅、別墅等將采用高稅率,陳淮認為,這些政策都會形成『有限制刺激內需』的效果。
房價再難猛漲
雖然重提『刺激內需』,但2006年的房價將難以重現此前的全國性快速上漲的局面。在年底建設部例行的全國建設工作會議上,建設部部長汪光燾稱,今年下半年,全國70個大中城市房屋銷售價格平均每月比上月增長0.6%,漲幅已經趨緩,『這主要是由於有效的遏止了投機資本。』
記者從建設部內部了解到,建設部方面認為,如果能夠將目前所施行的配套政策高效執行下去,並且保持連貫性,明年的全國房地產價格出現如2004年類似的猛漲的可能性已經不大。
『那一輪房價的快速上漲主要是由於長三角地區的投機資本帶動,影響也主要集中在東部沿海地區,導致整體漲幅的平均數被拉高,』建設部的一位官員告訴記者。『現在,長三角的投機資本經過將近一年的調控,基本上已經得到遏止,漲幅也開始趨緩,對東部沿海地區的帶動作用也逐漸減小。因此,2006年全國的房價水平不會再出現過快的增長。』他謹慎地對記者表示。
作為本輪房價的領漲者,上海的房價已經連續三個季度整體呈現跌勢。國家統計局最新的統計數據表明,去年10月以來,上海銷售價格總體環比下跌0.6%,而北京雖然房價漲幅度仍保持在12%左右,但漲幅比例也較去年同期下降5%?7%,青島、天津、杭州等房價高速上漲的城市也開始剎車,『沈陽以及中西部的部分大型城市,房價平均水平甚至出現了負增長。』前述建設部官員對記者說。
盡管如此,汪光燾還是表示,明年控制房價上漲仍是建設部最主要的工作之一。現在看來,他的關注顯然有著自己的理由。
記者了解到,雖然全國范圍內大部分地區的房價漲幅度都處在回落態勢,但局部地區的房價卻出現異動:自1992年宏觀調控之後一直保持平穩的珠三角,在2005年底漲幅開始明顯加快,深圳三季度的平均房價一度上漲12.8%,不少樓盤出現供不應求的局面,這與此前上海的情況非常相似。
當記者就此問題向前述建設部官員求證時,他表示對此不便表態,不過他強調,深圳、廣州地方政府已經采取了相應的措施預防類似上海的情況發生,『這應該不會帶動2006年的房價整體快速上漲。』他說。這位官員還向記者強調,在2005年中執行所有遏止投機資本的稅收和交易政策,在2006年都將繼續高效執行下去,因此,他認為,非正常的房價快速上漲,在2006年出現的可能性不大。
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