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從2006年1月1日開始,凡在2005年3月17日前辦理個人住房貸款的購房者,將要按新利率來執行還款計劃,購房人的月供將會略有增加。這已經成為當前一段時間購房者最為關注的話題之一,而北京的各家銀行也已經做好使用新利率准備。
我們將向讀者介紹,新利率下諸如提前還貸是否合算、如果提前還貸是縮短期限還是減少月供、有款在身的房東是拋售還是出租等房貸難題。
利率微漲月供略增
按央行政策,取消房貸優惠利率後,5年期以上的基准利率為6.12%,下限利率為5.508%。對於購買第一套住房的資信良好用戶5年期以上的個人住房貸款利率執行5.508%的下限利率,而對於購買高檔住房、第二套房甚至別墅的貸款人,按照6.12%的基准利率執行;同時將首付比例提高到30%至40%。
業內人士指出,央行這次上調房貸利率,更大的意義在於影響人們的心理預期,對購房人的實際付支影響不大。據記者了解,目前絕大多數商業銀行執行的都是5.508%的下限利率。按這個標准,去年3月17日以後的購房人,已執行了5年期以上個人住房貸款5.508%的利率下限,而在去年3月17日以前的購房人,在繼續享受了2004年全年的優惠利率後,從2006年1月1日起,就要按照新的利率還貸。
以50萬元20年的商業性貸款為例,按照下限利率5.508%計算,明年起月供將達到3441.7元,比利率調整前的5.31%增加55.7元。按基准利率6.12%計算,月供將增加230.86元。
提前還貸四種方案比較
假如你在去年3月17日前購買了一套商品房,到目前按揭貸款還款額還剩78.4萬元,貸款期限為20年。如果你將目前48.4萬元的閑置資金用於提前還貸,再將剩餘的30萬元整數按揭。如果采取等額本息還款方式,你可以有以下四種方案選擇。
方案1:月供最少,利息最多。即保持20年還款期限不變,這樣每月需還款2065.02元,比提前還貸前月供減少3244.23元。但這種還貸方式的利息最高,累計達到195603.74元。
方案2:月供較少,利息支付較多。假如你將還款期限縮短至10年,每月的還款額將達到3256.98元,這比提前還貸前減少2052.27元,但比20年還款期限的月供多1191.96元。而此時利息共計90822.3元,比20年期少支付104781.43元。這種方式月還款額和貸款年限都減少了,月供相對較少,但利息支付相對較多。
方案3:月供較高,利息節省較多。如果按提前還貸前的每月5309.25元計算,你只需6年半時間還清,總計利息57581.64元。這種方式月供相對較高,但由於縮短了貸款年限,利息比20年期少136022.1元,比10年期少33240.67元。
方案4:月供最高,利息節省最多。如果將還款期限縮短至5年,此時利率則降至5.265%,月還款額增至5697.86元,比提前還貸前還多388.61元。但這種方式的利息只有41871.96元。這種方式月供最高,利息也節省最多。
『拋售』還是『出租』?
如果你按揭貸款的是投資用房而非自主用房,那麼房貸利率的調整,不僅影響你的還款計劃,還將對你如何處置手中的房子產生直接影響。要麼出售、要麼出租,二者必選其一。
這是個『兩難』的選擇。如果你選擇繼續持有房子,那麼你面臨的不僅是本次利率的調整,還將面臨今後可能再次上調的壓力;如果選擇出售,一是目前房價比較低迷,存在即期的利益損失;二是今後房價可能上漲,你還得面臨預期的收益損失。
如果你手中的房子還有比較明顯的漲價空間,或者當地的房屋月租明顯高於利率調整後的月供,那麼你就能比較輕松地通過『以租養房』來實現收益。此時你應該選擇繼續持有,因為它能給你帶來更多收益。這時就應該想辦法提高房產的投資收益率。
至於如何判斷房價具有『明顯上漲空間』,關鍵要看房價的上漲幅度能否對衝利率上調帶來的成本增加。目前,業內比較通行的一種判斷辦法是,當房價處於1.6%-3.6%左右的溫和上漲時,就有可能緩衝利率上調所增加的投資風險。
樓市提醒
如何纔能少付利息
借款人償還的貸款中包括兩部分:一部分是本金,另一部分是利息。貸款人除了全部歸還本金外,提前還款是按照剩餘貸款實際佔用天數來算利息的,因此不存在多收利息的問題。以提前一次性清償貸款的公式來驗證:應還利息=剩餘貸款本金×本次一次性歸還距上一次結息日的天數×借款合同約定期限的現行月利率/30天。如果借款人在償還了一部分貸款後,申請提前償還另一部分貸款或者償還剩餘全部貸款的,提前償還貸款時,不管是何種還款法,已支付的利息都是借款人已佔用資金的成本,並沒有多付任何將來的利息給銀行。貸款人提前還款縮短了貸款期限,比按部就班還款少支出利息。
提前還款方式與合同相符
目前個人住房貸款的還款方式基本上有兩種:一種是等額本息還款方式,即每月還款本金和利息之和的總金額相同;另一種是等額本金還款方式,即每月還款本金數不變,加上利息後,每月還款金額不同。貸款人在與銀行簽訂貸款合同時約定好選擇其中的一種還款方式,如果要提前還款也必須按照合同約定的那種還款方式。
不要忘記注銷抵押
銀行人士指出,由於許多貸款人對抵押權比較淡漠,提前還款後往往忘記了去產權部門辦理抵押注銷,這樣貸款雖然還清了,但房屋仍在房產交易部門備案,會為日後的房屋交易帶來不必要的麻煩。
貸款人辦理注銷時需要在銀行申領退還的抵押權證明書,去房屋抵押產權部門領申請注銷登記表,最後附上購房合同或產權證辦理抵押注銷。
購房者如果當初申請住房貸款時辦理了住房保險,假如全部提前還貸或縮短了貸款期限,可以向保險公司申請退回部分保險費。退保時一定要保險公司給出具體的計算公式,並做出解釋,還要仔細核對保險單和退保批單上還貸保證險、財產損失險的費率是否相同。
三招教您加息後提高出租投資收益
第一招:提高房屋出租的月租金
央行加息後,投資者投資房產的成本已經上昇,增加房產投資收益的最直接辦法就是提高房屋出租的月租金。能夠提高房屋出租價格的方法有很多:第一,根據房屋所在區域的租賃市場需求群體特征,相應的調整房屋布局或增加簡單的配套設施來提高月租金,比如學生租房較多的區域可以簡單配個書架、從事IT租房者較多的區域可以配置ADSL、白領租房者較多的區域可以將房屋布局稍微個性或者溫馨一點等等,只要稍微改變或者增添一下屋內設施,就可以相應提高月租金;第二,委托中介公司代理出租,可以獲取穩定投資收益,不管市場有何變化,業主的房屋租金都會穩穩賺得。比如委托經紀公司按月支付房租,中介公司的風險降低,必然給業主的月租金就會增加。不過,作為出租者並不會增加風險和麻煩,仍然可以通過銀行每月獲得穩定的租金。
第二招:加快房屋出租資金的回籠期
在房產的投資過程中,有眾多的房產投資者看重的並不是租金收益,而是看好投資區域房產的未來昇值空間。因此對房屋出租的租金敏感度並不是很高,而是對房屋出租的資金回籠時間比較關心。如果能夠將房屋出租一年的資金一次性獲得,就可以運用這部分資金用於其他投資,比如根據行情的變動投資股票、基金、投資型保險或者用在生活上以及其他各方面的周轉金。這樣,既可以獲得房產的投資收益,又能夠派生出其他投資收益。
第三招:減少房屋出租的空置期
在廣大房產投資者將房屋用來出租的情況下,除了對租金的高低以及房屋出租資金的回收快慢比較感興趣外,很多人往往會忽略掉一個房屋出租的關鍵環節,就是空置期問題。
當然,房屋出租的空置期並不是業主自己所能左右的,而是需要進行房屋租賃信息的有效配對,而對於信息配對最有效和及時的就是房地產經紀公司。因此,房產出租者完全可以通過正規中介公司的信息資源優勢來減少房屋出租的空置期。
如此看來,加息後對於真正的房產投資人士可以通過如上三種方法獲取穩定的投資收益。
房產投資是一項長期且需具有前瞻性眼光進行投資的行為,央行做出加息的決定,目的是擠出房產投資的泡沫,增加投資成本。所以,對於房地產投資人士來講,如何量力而行、量體裁衣地進行房地產投資,將增加的房產投資成本轉化為穩定的收益是最為重要的。
樓市小貼士
如果國家調整利率,貸款利息怎麼算?
根據人民銀行當前利率管理辦法,貸款期限在一年以內(包括一年)的,遇法定利率調整,已生效合同項下的貸款利率不作調整;貸款期限在一年以上的,則將從次年1月1日起按當日人民銀行的貸款利率作相應調整。
貸款時間該怎麼定?
貸款期限要根據自己的還款能力而定。根據國內外經濟學家提供的參考標准:家庭收入30%用於供樓、30%用於投資儲蓄、20%用於子女教育、20%用於日常開銷比較合適。貸款年限的選擇要考慮買樓、結婚、子女高等教育。貸款年限在15-20年以內,最好是10年左右比較合適。
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