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編者按:2005年中國房地產市場風起雲湧,從政府出臺『國八條』,嚴厲整頓房地產,到集體爆炒『降價』,雖然房價沒有驟然下跌,但精明的開發商已經覺得土地的稀缺,於是開始大規模『儲地』。囤積居奇是商人的本色,一場政府與開發商的貓鼠游戲開始上演。整頓開始生效,在整頓的大棒下,『爛尾』樓開始回暖,萬般無奈之下,業主逼上梁山,民間造房運動蓬勃興起,但在政府旁觀,銀行無助,地產商嘲笑的情形下,合作建房紛紛流產成為2005年最後的挽歌。展望2006年,房地產三大懸念仍有待破解。
三大懸念:
·《住房專項維修資金管理辦法》能否出臺
·二手房交易征收20%個人所得稅
·物業稅是否開征
政府與開發商:
整頓→博弈→爛尾樓
2005年6月25日,國家計委、國家經貿委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監察部7部委齊刷刷坐在媒體面前,鄭重宣布要整頓全國整頓規范房地產市場秩序。與以往不同,7部委要求這次整頓必須由各省、自治區、直轄市人民政府負責,各城市人民政府具體組織實施。各城市人民政府要明確牽頭單位,將整頓和規范房地產市場秩序工作的任務,分解到具體部門,並加強監督檢查。
『明眼人一看就知道,文件雖然聲勢浩大,但並非以國務院的名義下發,地方政府依然可以走走形式。』一位業內人士如是說。
整頓風暴的即將開始,『降價』風又立即熱炒。今年房地產圈子說的最多的一個詞是降價,但房地產究竟降價沒有?只有消費者和房產商知道。以全國房價最高的上海為例,截至2005年9月底,上海新上市積壓的一手房最多時超過2000萬平方米;10月以來,新房存量還有近1700萬平方米。銷售量雖然也在增加,但增量遠遠趕不上上市量,可售房源越積越多。究其原因,從2005年5月份樓市調控發力開始,近半年來,開發商不約而同地選擇『捂盤』,與政策博弈。
以上海為例,據有關房地產專家預測,預計2005年上海商品房新增開發面積在3000萬平方米以上,按目前市場整體均價8000元/平方米(實際區域價格差異很大)計算,至少需要2400億資金纔能將其消化掉。而2005年內,上海市政府安排的1000萬平方米動遷配套商品房和定向銷售的1000萬平方米中低價房將陸續上市,其對市場價格的『下拉』效應會越來越大。這些表明,未來上海樓市將持續處在供大於求的狀態之下,專家說,『價格上漲已無可能。』
『哪裡降了,本來5000一平方米的房子被炒高到10000,現在還是那個價錢,連地鐵最盡頭也是7000多,老百姓還是買不起啊。』一位久居上海的朋友告訴記者。
銀根緊縮、政府對房地產行業重壓下,土地立即成為稀缺資源,地產商已囤積土地作為暴利的原始起跑線。『誰的土地儲備多,誰就有可能在未來的市場上多分一杯羹。』西安某房地產商告訴記者。
但儲地必須付出代價,從2005年5月1日起,廣州的開發商買地不得不掂量錢包了,花錢買地若超過一年不開發,開發商就必須每月支付地價的1.2%作為土地閑置費。這是廣州市國土房管局公布的《廣州市土地閑置費征收使用管理辦法》首次對土地閑置費征收標准進行明確。南京市從2005年3月1日就開征了土地閑置費,西安市國土局則明令,征地三年未開發者,政府將依法收回土地。
國家宏觀調控著力打擊房地產,銀行緊跟著又抬高房貸的門檻,央行加息等等,一系列猛藥下去,地產商們的爛尾樓開始顯現。
根據官方統計數據,海南已復工續建的爛尾樓不到1/3,上海爛尾樓最多時曾達到200餘處,廣州的爛尾樓有120多宗共計900餘萬平方米,天津共有停緩建項目37個建築面積180萬平方米。
政府面對地處要地的爛尾樓很頭疼,據說,有一次,西安新任的市長坐著車圍繞他管理的城市巡查,忽然看見地處南門外非常耀眼的著名爛尾樓,他對身邊的建委主任說,『這是誰家開發的,怎麼老是停在那裡,告訴他,如果他再不開發,政府就拍賣!』建委主任趕緊派人找來開發商,老板手一攤,說『沒錢,你們政府要收回,可以,我巴不得,你給我錢。』下面人回去給主任匯報,主任說,政府哪來錢處理你的爛尾樓。
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