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新年伊始,合肥市物價局公布了該市『居民最關心的價格熱點問題』網上投票調查結果,投票率最高的是住房價格。
這個調查結果並無懸念。住房價格不僅是老百姓最關心的『熱點問題』,也是縈繞在各地政府心頭的一件大事。2006年到來之後,房地產市場將溫和漸變還是劇烈驟變,的確很難判斷。筆者以為,對於一個並非完全靠經濟因素來判斷的樓市,數據分析固然重要,而市場各方利益關系分析或許同樣具有參考價值。
其一,地方GDP增速與房地產業貢獻率之間的關系。
近年來,一些地方在經濟發展中對房地產業過分倚重,盡管國家宏觀調控政策試圖從多角度化解這樣的危險關系,但是,從2005年上半年許多城市樓市的走勢和各地政府對樓市政策的微妙態度來看,這種倚重關系仍未明顯改變。尤其在一些中等城市,不斷冒出一些鼓勵炒房投資之類的政策。不過在目前,這種關系有可能在一些重要城市出現變化,比如,在『十一五』規劃中不再把房地產業列為支柱產業,科技產業、服務業將取代房地產業成為經濟發展強有力的推進器。
其二,開發商與開發商之間的競合關系。
一個時期以來,隨著房地產市場昇溫,樓市出現一種怪現象,即開發商與開發商之間互相『抬轎子』。一個地區,某開發商開發了一個樓盤,定下一個基准價格,相鄰的開發商亦緊緊跟進,美其名曰『隨行就市』。實際上,是隱性的價格合謀。去年上半年,國家宏觀調控政策出臺,一些城市居然出現了房地產開發商自發組織的價格聯盟,眾口一詞:『不降價』。但是,從去年第四季度開始,這種『價格合謀』關系有了明顯的裂痕。一些開發商為了盡快回籠資金,開始變相打折、降價,或接受『團購』,或對一些前期消費者進行價格補償,以促進在售房屋的銷售。這些現象的出現,意味著開發商與開發商之間由最初的價格壟斷合作,逐步走向面對面的價格競爭。這種現象,也會對2006年的樓市產生明顯影響。
其三,開發商與消費者之間的關系。
在樓市走出大牛行情的時候,消費者往往是被開發商牽著鼻子走的,今天這家樓盤搖號,明天那家樓盤排隊銷售,一時間讓消費者惶惶然不知所向,盲目跟著開發商的『指揮棒』轉。也是從去年第四季度開始,開發商與消費者之間的關系發生了微妙變化。任開發商怎樣放言『樓市還要漲』、『土地資源稀缺』,消費者就是抱臂觀望,止步不前。這當中,除了有對國家宏觀調控政策的期待之外,還因為消費者的構成發生了很大的變化。有相當多的消費者是已經完成了一次購房,等待降價之後換房或者進行長線投資的群體,他們有的是時間和耐心。如果這種關系再持續半年,相信樓市買賣雙方在價格上的較量會很快有個結果。
當然,以上關系也會隨著樓市逐步走向成熟尤其是經濟發展大背景不同而有所改變。但是,在當前重視分析這樣幾種關系,有助於比較正確地判斷今後一個時期樓市的走向,從而作出切合實際的投資或消費選擇。
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