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2006年宏觀調控和房產新政是否會繼續主宰房地產業,成為時下人們談論話題重點之一。中國社會科學院金融研究所金融發展與金融制度室主任易憲容日前接受時報記者專訪時表示,打擊惡意炒房行為一直是中央政府調控房地產業的重點,2006年政府很可能會提昇房地產交易相關稅收,並繼續上調個人住房貸款利率。
以50萬元20年的商業性貸款為例,按下限利率5.508%,明年月供將增加55.7元
從2006年1月1日開始,凡在2005年3月17日前辦理個人住房貸款的購房者,將要按新利率來執行還款計劃,購房人的月供將會略有增加。
利率微漲,月供略增
按央行政策,取消房貸優惠利率後,5年期以上的基准利率為6.12%,下限利率為5.508%。對於購買第一套住房的資信良好用戶5年期以上的個人住房貸款利率執行5.508%的下限利率,而對於購買高檔住房、第二套房甚至別墅的貸款人,按照6.12%的基准利率執行;同時將首付比例提高到30%至40%。
據記者了解,目前絕大多數商業銀行執行的都是5.508%的下限利率。按這個標准,今年3月17日以後的購房人,已執行了5年期以上個人住房貸款5.508%的利率下限,而在3月17日以前的購房人,在繼續享受了2004年全年的優惠利率後,從2006年1月1日起,就要按照新的利率還貸。
以50萬元20年的商業性貸款為例,按照下限利率5.508%計算,明年起月供將達到3441.7元,比利率調整前的5.31%增加55.7元。按基准利率6.12%計算,月供將增加230.86元。
提前還貸四種方案比較
假如你在今年3月17日前購買了一套商品房,到目前按揭貸款還款額還剩78.4萬元,貸款期限為20年。如果你將目前48.4萬元的閑置資金用於提前還貸,再將剩餘的30萬元整數按揭。如果采取等額本息還款方式,你可以有以下四種方案選擇。
方案1:月供最少,利息最多。 |
方案2:月供較少,利息支付較多。 |
即保持20年還款期限不變,這樣每月需還款2065.02,比提前還貸前月供減少3244.23元。 但這種還貸方式的利息最高,累計達到195603.74元。 |
這種方式月還款額和貸款年限都減少了,月供相對較少,但利息支付相對較多。 |
方案3:月供較高,利息節省較多。 |
方案4:月供最高,利息節省最多。 |
如果按提前還貸前的每月5309.25元計算,你只需6年半時間還清,總計利息57581.64元。這種方式月供相對較高,但由於縮短了貸款年限,利息比20年期少136022.1元,比10年期少33240.67元。 |
如果將還款期限縮短至5年,此時利率則降至5.265%,月還款額增至5697.86元,比提前還貸前還多388.61元。但這種方式的利息只有41871.96元。這種方式月供最高,利息也節省最多。 |
『拋售』還是『出租』?
如果你按揭貸款的是投資用房而非自主用房,那麼房貸利率的調整,不僅影響你的還款計劃,還將對你如何處置手中的房子產生直接影響。要麼出售、要麼出租,二者必選其一。
這是個『兩難』的選擇。如果你選擇繼續持有房子,那麼你面臨的不僅是本次利率的調整,還將面臨今後可能再次上調的壓力;如果選擇出售,一是目前房價比較低迷,存在即期的利益損失;二是今後房價可能上漲,你還得面臨預期的收益損失。
據業內人士分析,如果你手中的房子還有比較明顯的漲價空間,或者當地的房屋月租明顯高於利率調整後的月供,那麼你就能比較輕松地通過『以租養房』來實現收益。此時你應該選擇繼續持有,因為它能給你帶來更多收益。
至於如何判斷房價具有『明顯上漲空間』,關鍵要看房價的上漲幅度能否對衝利率上調帶來的成本增加。目前,業內比較通行的一種判斷辦法是,當房價處於1.6%—3.6%左右的溫和上漲時,就有可能緩衝利率上調所增加的投資風險。
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