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2005年,天津房地產市場大勢的發展呈現出四大看點。隨著環渤海經濟圈成為中國經濟發展第三極,越來越多的投資者看好天津,外地開發商紛紛加快進軍天津的步伐。市場容量的不斷增加,傳統的天津房地產開發趨勢也發生改變。一方面,城區范圍迅速擴大,外環線再也不是圍困天津樓市的無形界限;另一方面,海河的開發改造使得以北部老城區為代表的海河板塊開始復興,而濱海新區的騰飛又促使開發區、保稅區、塘沽區的樓市迅速放量。天津樓市迎來了前所未有的發展良機。
外地開發商進津步伐加快
在經過去年的試水之後,外地房地產開發企業進軍津門的步伐正在加快。據不完全統計,目前已有上海、北京、深圳、廣州、浙江、香港等地近30個房地產開發商來到天津。越來越多外地開發商的到來,帶來了雄厚的資金、全新的理念、高水平的人纔,為天津樓市注入了新鮮血液,將使天津房地產市場水平獲得一個質的提昇。
以萬通、中遠、億城等為代表北京開發商,擅長於對文化、概念的導入,其濃郁的文化底蘊被業內高度認可。如萬通的上游·國際和新城·國際兩個項目,一個突出三岔河口的傳統歷史底蘊,一個強調開發區的全新生活方式;中遠的遠洋乾線則更強調現代都市生活方式。此外,首創置業拿下瑞景四地塊,北京金融街拍下海河開發第二節點上的兩塊土地。預計在明年,京派開發商的動作還會加大。
以復地、廣洋、上投等為代表的上海開發商,相對而言比較低調,如復地斥資5.11億元收購北洋鋼鐵大廈,廣洋投資建設泰達城金領·國際,上投投資建設西部新城的華亭佳園等,相關信息往往也是三言兩語,一筆帶過。但在低調的背後,以精細見長的海派開發商卻絲毫不放松對產品的要求,『精致』、『漂亮』和『舒適』是海派建築的主要特點。
以富力、金地、招商局地產等為代表的廣州、深圳開發商,運作手法更重實用性,善於販賣產品。如富力的天津富力城,幾乎每周末都有不同的促銷活動;招商局地產拍得西康路上2.7萬平方米的一塊土地,樓面單價達到6467元/平方米,創下天津土地拍賣新紀錄。
郊區化樓盤開發初現端倪
根據天津市城市總體規劃(2004-2020),今後本市將嚴格控制並逐年減少外環線以內市區人口數量,同時把居住人口向濱海、市區周邊新城(衛星城)和郊區縣的中心村鎮進行引導。按照新家園計劃,本市將在外環線以外建設雙口、西青、大畢莊、小淀、雙街等十個外圍組團式居住區。而從2005年開始,天津城區開發外擴的速度正在加快。
在西部,中北鎮的西部新城建設已經率先啟動。這個規劃總投資超過100億元、佔地4平方公裡、建築面積400萬平方米的新城,目前已經吸引了萬科、深圳招商局地產、金廈、上海上投、樂康、方正投資等眾多知名房地產商的加盟。其中,假日風景和水語花城已經開盤銷售,華亭佳園已經動工,方正投資和樂康的項目在明年也將啟動。
在東部,東麗湖造鎮計劃也已展開。萬科的東麗湖·萬科城定位於一個集休閑、旅游、度假、居住為一體的、社區產業、商業配套及其公共設施一應俱全的新市鎮。朗鉅·天域總佔地也接近1平方公裡。另外,本市及外地其他一些開發商也正在積極和有關部門洽談土地開發事宜,打算參與到東麗湖造鎮計劃中來。
在南部,友誼路、解放南路外環線外沿線是熱點。創輝的瑪歌莊園、方正投資的羅卡小鎮、紅磡的領世郡都集中於此,前兩個項目10月份開盤,後一個也是在10月推出了二期。此外,深圳金地在津南雙港一塊566畝的土地,以及大畢莊的華韻歐風項目都將會在明年啟動。
在北部,佔地2萬畝的合生京津新城項目已經開發到二期。
南北兩大高檔居住區對峙
2005年,天津形成兩大高檔居住區對峙的局面。北部,以老城廂、三岔河口為代表;南部,以梅江、梅江南、衛南窪為代表。
老城廂、三岔河口北部老城區是天津歷史上較早的傳統居住區,世紀危改使這裡的城市面貌發生了巨大變化,中新、富力、萬通等外埠地產大鱷紛紛加入老城改造的行列,而且主推產品都是高檔住宅。其中,老城廂的天津富力城於今年7月底開盤,總建築面積70餘萬平方米,全部采取精裝修,單價7000元/平方米上下;三岔河口的廣洋金領·國際,11月28日開工,總建築面積18萬平方米,預計售價7800元/平方米左右。另外,萬通的上游·國際,也將在明年啟動,同樣定位於高端市場。
大梅江地區是目前本市高檔樓盤分布最集中的居住區,而今年下半年,大梅江板塊又經歷了一次集中放量的過程,10個新項目、近130萬平方米的總建築面積,而且大都集中於在9、10、11三個月上市。其中總建築面積15萬平方米的卡梅爾,9月17日開盤;總建築面積13萬平方米的天鵝湖,10月29日開盤;總建築面積30萬平方米的水岸公館,11月26日開盤;總建築面積50萬平方米的華廈津典,10月16日開盤。這些大梅江板塊的新項目,在戶型上基本都已大面積為主,在單價上全部都超過6000元/平方米。
縱觀這兩大高檔居住社區,北部老城區具有濃厚的歷史底蘊,周邊公共交通、商業、教育、醫療、公共服務等城市配套功能比較完善,但卻面臨著消費者認同感的問題。大梅江板塊自然環境優越,發展已經初具規模,在天津購房者心目當中已經形成一定的認同感,但生活配套建設卻始終落後於住宅建設。兩大高檔居住區之間的競爭,最終還要靠市場說話。
濱海新區房地產市場趨熱
濱海新區房地產市場從今年開始進入發展的快車道。據不完全統計,目前濱海在售、在建和即將啟動的房地產項目達到34個,其中塘沽區項目18個,開發區項目13個,保稅區項目3個,總建築規模約510萬平方米。
塘沽區的18個新項目中,大部分都是10萬平方米的中檔規模樓盤,只有廣廈的水域·未來城一個項目是超過40萬平方米的大盤。在市場定位方面,塘沽區80%的新項目都屬於單價4000元/平方米左右的中檔產品,不過年底前新盤價格攀昇速度很快。另外,12月9日塘沽區召開2006城市建設招商項目推介會,一口氣推出21塊土地,總用地面積達147萬平方米,這也預示著未來塘沽區樓市還將會繼續放量。
相比之下,開發區、保稅區的項目則要以高端大盤為主。如萬通新城·國際,總建築規模36萬平方米;位於保稅區的天保·金海岸,總建築面積達160萬平方米。價格方面,均價已經超過5000元/平方米。
另外,濱海商業地產項目今年的供應量近70萬平方米,而且大多是綜合性的超大商業項目,如泰達市民文化廣場、鴻泰千佰匯、第四傑座、鴻泰商業廣場等項目,單體建築規模都超過了5萬平方米。
多數業內人士認為,國家將濱海新區納入『十一五』發展規劃,這無疑是濱海新區樓市加快發展的最大利好,也吸引著越來越多投資者的進入。但目前濱海樓市價格上漲過快,供應多定位於高端,存在一定風險。而各類公建、商業配套、住宅均衡發展,產品結構多元化,增加不同層次消費群體,纔是未來濱海新區房地產能否健康發展的關鍵。
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