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建設部部長汪光燾在最近舉行的全國建設工作會議上指出,2005年房地產市場調控初見成效,主要表現為,房地產開發投資過快增長勢頭得到遏制、房價漲幅趨緩、投機性需求基本得到遏制、部分城市住房供求矛盾有所趨緩。因此,2006年要以調整供應結構為重點,控制房地產投資規模,切實穩定房價。特別控制套型結構和銷售價位,從源頭上控制高檔商品住房開發,引導和增加中低價位、中小套型普通商品住房的供給,以及搞活住房二級市場,提倡住房消費。
2006年建設部對房地產調控目標與措施,基本看到了問題之所在,但關鍵還在於采取什麼方式來落實。比如,提到提倡住房消費,就必須厘請一個目前十分混淆的概念,既住房是消費還是投資?
在現行國家統計局對住房的屬性界定中,住房屬於固定資本形成。即房地產開發投資形成的房地產,在支出法GDP核算中歸入固定資本形成。也就是說,不僅經營單位購置的廠房是固定資本,居民個人購買用於居住的住宅,也都是投資品,而非消費品。根據國家統計局的規定,個人的住房消費是指,當住房用於居民居住時,租住的租金計入承租人的消費支出;如果是自住的,比照相應市場(租金)價格,以虛擬房租形式計入房屋所有人的最終消費。也就是說,居民的住房最終消費僅是指居民所支付的房租。因此,在現行的規定下,提倡或擴大房地產消費,除了激勵民眾多租一些房子之外,是無法達到擴大住房消費目的的。
也正是因為國家統計局把房地產歸納為固定資本形成或投資,因此無論房價如何上漲,都是與居民消費價格指數(CPI)無關,房價可以快速上漲,但CPI卻不會受到房價上漲的影響。由於CPI不能反映房價的漲跌,利率的變化自然也就難以反映房地產市場的真實狀況。所以盡管世界的利率都在變化,或世界利率進入上昇的通道,但中國的利率就是不變化,甚至還有人說要下降。缺少了利率的調控,要想調控資金密集性的房地產市場,難度自然就會更大。可以說,目前房地產調整的困難就在於對房地產屬性理解的歧義上。
如果政府能夠解開這個結,住房消費問題就容易解決了。如果住房定為消費,那麼住房價格的變化就應該反映到CPI上來,房價變化自然也就影響銀行利率變化,住房的供求關系也就更容易調整。
利率(資金價格)是房地產市場的要素之一,目前房地產市場的最大問題在於住房的市場化和要素的非市場化之間的割裂,這導致了房地產企業的利潤來源不是制造住房,而是通過和政府拉關系,以非市場的價格獲得土地、資金等要素資源,這也是導致暴利和腐敗的根源。所以要讓房地產行業真正健康發展,關鍵在於大力推進房地產要素的市場化。在這個方面,政府是可以有很多作為的。
其實,要發展住房消費,最大的問題不在於住房結構調整,而是要讓國內絕大多數民眾有支付能力進入房地產市場。而要做到這一點,政府是能夠在土地拍賣規劃上(直接規定拍賣的土地生產什麼類型的住房)、在住房的交易稅與物業稅、在銀行利率及信貸控制上都是有作為的。只要從這三個方面入手,國內房地產泡沫調整並非難事,問題是政府從短期還是從長期來考慮如何作為。
有研究表明,目前我國一些地方房地產價格形成虛高。因此,政府應該對國內的房地產泡沫有清醒認識,並對此采取相應的措施調控,否則後果不堪設想!總之,住房消費是應該提倡,但不要把民眾往高房價市場趕,而是要保證國內絕大多數民眾有能力承擔相應的房價。政府要做到這點,首先要清除對住房理解的歧義,把住房看作是消費,並從土地拍賣與規劃上保證中低價位住房建設,以嚴厲稅收打擊房地產炒作,以利率來調整住房的供求關系。這些都是政府能做的事情,就看政府作不作為。
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