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2005年,中國的房地產市場因一路狂飆的價格,因一度『愈調愈瘋狂』的走勢,因國家毫不手軟接連出手的『綜合調控重拳』,因經濟學家屢屢出聲抨擊高漲房市之岌岌可危,因『豪邁的』地產大亨數次放言『不為窮人造房』及公開宣稱『地產暴利有理』,因海外龐大的游資悄然入國門攫取大份額的地產利潤,因年終各地樓市溫度之迥異……而牽動著國人敏感的神經。這一年房市的風雲變幻,注定要在中國房地產發展史上留下濃重一筆。在2005年,中國樓市經歷的,實際上是一場痛苦的『減肥』,『虛胖』的樓市經此一役,初顯出纖腰;同時,它也是一場不得不進行的『減肥』,一場見證了政府意志與公眾心聲相互回應的『健身運動』。
樓市曾在懸崖的邊緣站在歲末,回望年初的中國房地產市場,瘋漲的房價和一擲數億的房地產投資確實令人瞠目結舌
官方數據顯示,從1999年到今年第一季度,與房地產相關的貸款在貸款總量中的比重由4%昇至15%,而在過去的5年中,這一比例增長了將近6倍!央行上海分行年初提交的一份報告顯示:上海房地產項目開發商的自有資金比例正逐年下降。
2001年為18。84%、2002年為17。53%、2003年降至16。94%,遠低於國家有關部門要求的35%的比例。就目前全國的水平而言,開發商自有資金一般在15%-30%。近日專業人士的相關研究更觸目驚心,如果在統計數據中計入『隱身貸款』部分,中國的地產貸款已佔到了銀貸總量的30%。這樣算來,中國近幾年信貸增長的大部分都投進了房市。按照國際慣例,銀行信貸資金中地產貸款的最高佔比是10%,顯然,中國遠遠超出了安全的范圍,銀行資金正承受著巨大的風險。安永會計師事務所專家更估計:隱藏的地產類不良貸款已達到5250億元人民幣。而且房地產行業還有很多隱性的貸款沒有在銀行的資產表上明現出來。中國的樓市,一度徘徊在危崖邊緣。
『國八點』降樓市高溫嚴厲的房地產監管風暴在春天的時候到來。
早在3月26日,針對房價上漲過快的現象,國務院辦公廳下發了一份名為《關於切實穩定住房價格的通知》,明確提出八點要求。4月3日,新華社以評論員文章的形式向發布了該《通知》的主要精神,即『國八點』。在《通知》的八條要求中,第一條要求高度重視穩定房價,第二條要求切實負起穩定住房價格的責任,其後六條均為調控房價的具體政策路徑,從房價、土地供應、供應結構、拆遷、消費觀點、市場監測、檢查等多方切入,但目標高度一致???那就是穩住房價,堪稱這次政府具體調控房價的施政綱領。『國八點』加上隨後的一系列嚴厲措施,擠壓了『虛胖』樓市的多餘脂肪,樓市初顯纖腰。
外資炒樓不懼泡沫中國樓價的虛高還藉助了境外資金的推波助瀾。海外資金投資中國樓市,實際上是下了兩個賭注。
房地產昇值或匯率上昇。只要有一個條件滿足,就可以保證投資不輸。在境外投資者看來,無論是人民幣昇值匯率上昇還是人民幣貶值物價上漲,購買房產都是兩相得益的事。一海外資炒房團圈內人士如是說:盡管上海房價已經有很大漲幅,但我們斷定越是將風險做大,政府也就越害怕捅破這個風險。而且前兩年內地銀行貸款風險防范意識弱,有很多漏洞。這都給外資投資者一人按揭多套房產帶來方便。該人士透露,部分外資炒房手法十分『凶狠』,投入的初始資金很快就能套現,而且有可觀的贏利,投資風險卻全部押在銀行。事實上在房產市場中,外資賺取了最大的利潤,但只承擔了最小的風險。
樓市瘦身尚需時日權威部門公布的最新數據表明,這一次樓市調控的主考題。
抑制過快上漲的房價,顯然取得了效果。一季度時,商品房均銷售價格同比上昇12。5%,漲幅比去年同期提高5。8個百分點,一到二季度漲幅是10。1%,而一到三季度漲幅是8。8%,前三季度房價的漲幅呈穩步回落態勢。與房價漲幅同步回落的,還有房地產開發投資增幅,前三季度,房地產開發投資10378億元,增長22。2%,增幅回落6。1個百分點。當然,對普通公眾而言,房價上漲8.8%仍是個不低的幅度。房地產市場宏觀調控提出的另一個不容回避的考題是規范市場秩序、遏制住房投機行為。在房地產開發交易環節,虛假出資、騙取貸款、延緩項目開發進度、囤積炒賣土地、虛構買賣合同、囤積房源、哄抬房價、誘騙消費者爭購等現象屢見不鮮,宏調對此有遏制,但並為根除。客觀說,政府的措施取得了成效,但房產暴利等問題摧垮了消費者的信任,要重建買賣雙方的信任,更多的努力還要來自房地產企業。
易憲容中國社科院金研所主任
房地產行業有泡沫,房價要下降30%!上海樓價近兩年內至少下跌50%。謹防房地產業要挾整個中國經濟!
謝國忠大摩亞太區首席經濟學家
房地產行業令人暈眩的美麗幻影已昇騰不已。中國的房地產購買者正在經受著金錢幻覺的痛苦。一旦出口下降,房市將崩盤。
任志強華遠集團董事長
我是一個商人,我不應該考慮窮人。在供應量有限的情況下,我只為富人造房子。房產品牌就應該是具有暴利的。
潘石屹SOHO中國董事長
北京房價明年還會漲上海樓市已經是塊燒紅的鐵。
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