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大概是從事住宅開發並不需要太高的門檻,所以國內地產商在投入商業地產開發上,也表現出了相當的擔當和勇氣。房地產商品化二十多年來,中國的商業地產開發一直從屬於住宅開發。直至今天,除了個別企業小有成就,國內還沒有真正意義上的專業從事商業地產開發的企業。從市場進化的角度看,商業地產是更高級的物業開發形式。其與住宅開發在『技術含量』上的區別,實在不亞於黎叔與彪哥的差別。
最近一則新聞應該引起國內商業地產商的普遍關注。從2005年7月開始,由商務部牽頭對廣東、廈門、上海等十幾個城市的商業設施建設情況進行了摸底調查,基本的看法有兩個:一是目前商業房地產的結構性問題相當突出,二是商業房地產空置率居高不下。其實這兩個問題在住宅建設中也存在,但近幾年在商業地產領域尤其嚴重。不管願不願意承認,我們在商業地產上交學費的時代不過是剛剛啟幕。
不幸的是,這兩個『基本看法』在天津也未能幸免。這裡可以列舉一個數據。今年前三季度,天津商業用房新增供應量是100萬平方米,同期銷售量只有55萬平方米;商業地產的結構性問題主要表現在大型商業設施一定程度上過剩,社區商業建設相對匱乏。從市場表現來看,目前天津的商業地產項目遍地開花,但同質化嚴重,運營水平較低。一些商業項目因無法適應市場需求而面臨招商困難,日後經營也難以為繼。
在我看來,國內商業地產的困局,也反映出『香港模式』的局限性。現在國內商業地產運作基本還在沿襲住宅開發的老路。主要程序無非是利用銀行資金買地、挖坑、蓋房、賣房,然後再開始新一輪的循環。但商業是一個城市經濟流通的血脈,它的特殊性在於從一開始就要自覺納入城市的整體規劃中,以確保商業資源的合理分布。其次,它要求與需求市場提前對接,實行『訂單地產』模式。再次,商業開發耗資巨大,適合長期持有經營,這對於發展商的資金實力和專業水平要求極高。這裡面,既有對政府整體統籌的要求,也有對企業綜合實力的考驗。在兩方面都不成熟的情況下,即使我們有龐大的市場需求做後盾,也不可能一俊遮百丑。
從起步到成熟,付學費在所難免。問題是怎麼能讓學費少付一點,快點成熟。應該看到,近幾年國內在住宅開發上方興未艾,進而帶動社區商業水漲船高。相較而言,社區商業開發要求較低,也便於企業積累經驗,這是國內商業地產市場的一個突破口。在大型商業項目開發上,則要慎之又慎。一方面需要政府重視先期規劃並嚴格執行,杜絕盲目招商導致的短期行為。在條件不成熟的情況下,寧可將土地空置;另一方面,開發商在介入大型商業項目時,應主動對接需求市場,嚴格控制資金風險,實行差異化競爭策略。以中國企業的勤勞智慧,相信用不了多久,國內商業地產開發將在反思與磨礪中得到昇華,真正成長起來。
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