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近日看到一文,大意說『外行入侵地產,瓜分地產利潤』一事。讀後想了想,覺得很有趣。有趣的是『外行舉止』正應了那句名言:無知者無畏!一直以為地產不是什麼企業、什麼人都能玩得起的,能玩得轉的人更是少之又少。原因何在?鄙人認為最突出的理由有四:
成長空間巨大引人盲目投身地產
從最近幾年市場表現可以看到,地產業發展如火如荼。雖然有時受國家宏觀調控的影響,局部地區房價會出現下滑,但地產業仍是有利可圖。從全國來看,房價仍是穩中有漲,地產業發展勢不可擋。國家的一些政策,只是讓地產業在一個良性、健康、市場化的環境中成長,或許這給一些地產商帶來了年度毛利潤或單個項目的利潤下滑,但陣痛過後,將會是產業的一片光明。
其實各地產商們也是狠練內功的。隨著開發商對資金的重視,一些國外基金組織對中國市場的看好,以及國家融資渠道的逐步完善,大家都在緊鑼密鼓的為企業融資。凡是可以用上的手段,地產圈裡都找得到,『創意融資』有時也會發生。比如順馳,參與保險行業,就是一個很好的案例。另外,缺少土地眼下是很多開發商的問題之一。有錢沒地,地產開發也玩不轉,而政府對土地的限量控制也不是一時可以解決的,所以現在圈裡就有了『錢與地』的合作。有錢沒地的開發商與有地沒錢的開發商聯手共創利潤,地產老大萬科與浙江綠都聯姻就是個很好的市場表現。
像以上一些案例還有很多,涉及的資金之大、規模之大,全國到處可以找到,比比皆是。有很多企業被所謂地產『暴利』蒙了眼,不管三七二十一就往這個圈跳,殊不知已是身處險境。一些地產商的行動正在無聲地說明:玩地產業,是少數人的游戲!
外行看門道
不知地產水深
也難怪,地產業的高回報讓人看得兩眼放光。據有關部門統計,地產業的投資回報在全國各行業中是數一數二的。很多商人就是衝著錢來的,於是就有了外行做內行的事情。有家電行業的、旅游行業的、家具行業的、紡織行業的、服裝行業的等等,誰都想進入房地產業分點利潤,捧杯甜羹,仗著財務賬面上有些餘錢,就不知道怎麼花了,結果沒幾天就有幾個億出去了,等到銷售回款時纔發現,投入這麼多的人力、物力、財力,到頭來纔賺到幾千萬,想想還是虧了!更有倒霉的就是血本無歸,地產讓他們眼看著錢從自己手中溜走,消失在無形之中。
不知地產水深,也不清楚自己的『身高』,就跳進地產的大江想要奮勇前進,結果一下水就嗆著了,更慘的就是被淹死了。奉勸外行,游泳技術不高,又沒有救生圈,最好別不要命的來試水了。
地產業處處有壁壘
首先是資金壁壘。這是一個地產公理,沒有龐大的資金作後盾,地產開發是白日做夢。細數地產圈,有多少項目是因為資金不到位而成為『半拉子』工程,投出的錢成了潑出去的水,有去無回,這種刻骨銘心的教訓可是不少啊!
其次是土地壁壘。自然不用說,沒有地,哪兒去蓋房?那還能叫房地產呀!國家現如今對土地供應量的限制,讓很多開發商都叫苦不迭。巧婦難為無米之炊啊!『外行地產商』有多少土地儲備?能開發幾年?
還有一點是很多外行忽略的—技術壁壘。專業的人纔能做好專業的事情。做紡織的能蓋好房子嗎?開飛機的能搞好建築設計嗎?也許天纔是可以,但是天纔有幾個?絕大多數人都不敢拍著胸脯說『能』!房地產專業的環境容不得半點馬虎,建築設計、綠化設計、結構設計、水暖設計、市場調查、商業管理、策劃推廣等,沒有一條缺少技術含量能做好的,沒有一個環節能讓開發商松口氣的,一個環節出問題,將會影響以後的若乾環節,最終導致的結果就是回款緩慢,甚至不能完全回款。
當然,這幾個壁壘只是冰山一角,困難是不斷湧現的,倘若功力不夠,身手不到家,在地產行業裡很容易碰得滿頭是包甚至頭破血流。
地產是巨人間的對話
外行如果想進入這個行業一展拳腳,至少必須具備這些條件:有錢、有地、有門道,這是可以從事地產操作的前提。復雜的宏觀環境、微妙的消費心理、激烈的競爭環境等,注定進入地產的都是行動與思想上的巨人。
當然,『外行地產商』也有成功的。北京的『國美』,中國零售業領頭羊,就是一個成功的案例。但這樣的『巨人外行』是不多見的。跨行業經營可不是易事,奉勸那些躍躍欲試的『外行』,先鍛煉好自己的身體素質是關鍵,如果蝦兵蟹將也想到地產行業混水摸點魚,小心被地產洪流淹沒。
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