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政策,歷來是左右北京乃至中國房地產市場的關鍵性力量。無論是土地政策,還是金融政策都牽動著地產市場的神經。
政策的出臺一向是柄雙刃劍,回顧即將逝去的2005年仍然有人戰栗不止,有人笑逐言開。但在政策出臺前所有人的感覺都是一個詞—『緊張』,生怕自己一不小心成為『容易受傷的人』。因此把政策的出臺稱為『埋伏』一點不為過,如何避過這一個個『埋伏』後的危機,自然也就成了開發商的一大考驗。
埋伏一:《明明白白我的心》
——網上簽約
北京市建委今年3月下發《關於北京市商品房預售合同實行網上簽約和預售登記管理工作的通知》,其中明確規定:從3月15日起,本市商品房買賣雙方必須要在網上完成預售合同簽約,買房人可憑打印合同時設置的密碼和合同號,在管理系統上查詢所購房屋的合同內容和預售登記情況。
點評:商品房預售信息網上公示與網上簽約,一方面為買房人吃了一顆定心丸,一方面也為社會提供了更為真實准確的樓市信息。例如在價格方面,同來自開發商的自報數字相比,由買賣雙方共同簽訂的合同金額當然更令人信服。這種信息公開的形式使房產交易更加透明化,避免了一些弄虛作假情況的發生。
小編插話:房產交易信息要透明,彼此明明白白纔放心。
埋伏二:《無盡的愛》
——實施新利率
從2005年1月1日起,通過住房公積金和商業銀行進行貸款買房的貸款利率將按照上調後的利率執行,也就是說2004年10月29日前辦理的個人住房貸款,從2005年1月1日月供還款將有所增加。
點評:從去年起就在樓市掀起軒然大波的『加息風波』到今年的第一天終於掃清了最後的尾巴,所有的利率都開始統一實行新標准。這也標志著大家又在誠惶誠恐地擔心『下次加息何時到來啊?』
小編插話:自古新人換舊人,新政實施代舊政。利率這一宏觀調空的有利杠杆還會不斷的發揮作用。如同無盡的愛,要在市場上纏綿不斷的進行下去。
埋伏三:《帶我去月球》
——土地有償使用費實行先繳後分
財政部、國土資源部、中國人民銀行共同下發的《進一步加強新增建設用地土地有償使用費征收使用管理的通知》中規定自2005年1月1日起,土地有償使用費實行先繳後分。申請用地的市、縣人民政府應交的新增建設用地土地有償使用費,由市縣人民政府財政部門負責繳納。
各級國庫收到庫款時,將庫款的30%逐級上劃中央總金庫;將庫款70%的部分,按各省、自治區、直轄市人民政府規定的省、市、縣具體分成比例進行劃解。未按規定足額繳土地有償使用費的,不予辦理新增建設用地手續。
點評:以前地方政府只把30%交給中央,70%全部免掉,這樣就造成了整個用地成本的不均衡,也容易滋生腐敗。此政策的出臺規范了農業用地轉為建設用地的資金環節,同時減少了地方政府以地生財,賣地搞建設的一種利益衝突,從而大大抑制政府違法佔地圈地的動機。
小編插話:不就是土地嗎?看看前陣子人家賣月球,說買哪塊就買哪塊,哪像地球上這麼麻煩。
埋伏四:《愛我就給我》
——調整房貸
兩會結束了,央行調控大行動拉開了序幕—調整房貸利率、抑制樓市過熱。中國人民銀行決定,從2005年3月17日起,調整商業銀行自營性個人住房貸款政策,使5年期以上個人住房貸款利率提高了0.2個百分點。
對此各大銀行紛紛采取措施調整自己的個人住房貸款利率。例如中國工商銀行規定:購買第一套住房,按5.508%執行,對於購買高檔住房、第二套房、別墅,將按照6.12%執行;購買高檔住房、第二套房的首付比例提高到30%至40%。
中國建設銀行規定:資信好的客戶在申辦5年期以上的個人住房貸款時將獲得5.508%的下限利率。中國農業銀行規定:5年期以上個人住房貸款(商貸)的,實行5.508%。
點評:央行此舉目的是為了抑制炒樓風,並打擊樓價上漲過快地區的樓價。但卻使一部分潛在消費者喪失了購房能力。在短期內對中低收入的供樓者帶來了壓力。同時調整房貸也確實引起了一部分人提前還貸的熱潮,尤其是年底,各大銀行正在忙的不亦樂乎。
小編插話:既然想住上心儀的房子,別猶豫,該交的就交,愛我就都給我。
埋伏五:《龍拳》
——國八條
3月26日,國務院辦公廳發出了《國務院辦公廳關於切實穩定住房價格的通知》,其中提出抑制房價過快增長八大措施,被業界簡稱為『國八條』。
點評:國務院出臺《國務院辦公廳關於切實穩定住房價格的通知》,第一次將國家將對房價的關心提到了政治的高度,即便是粗心的人也不難發現,自從政府的工作重點轉移到經濟建設為中心以來,很少有什麼經濟事件能被提到如此的政治高度。面對政府的高度重視,廣大購房者仿佛一下找到了光明之源,他們深信這次事件只是一個開始,政府要站到廣大購房者一邊大力打壓房價了,於是大家高呼『房價要大降,目前要團結一心持幣觀望,讓開發商們在上下夾擊下垮臺』。而開發商們則四處闢謠,一再強調政府不是要打壓地產,而是正常的調控,與此同時小心謹慎的緊盯時局變化。
小編插話:一技龍拳打出,樓市立刻風聲水起,但真正的影響還在後面。
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