北方網消息（記者孟建）：在12月21日由天津房地產業協會舉辦的『2005-2006天津房地產市場回顧與展望』論壇會上，進入天津一年時間的全國知名房地產銷售顧問公司??金豐易居首度全面系統地發布了針對天津房地產市場的分析報告。該報告分別從城市宏觀經濟環境、土地、住宅、別墅、商業和寫字樓市場六個部分對2005-2006年度天津樓市進行了系統總結與展望。報告認為，2005年天津樓市總體處於快速持續發展階段，市場價格保持平穩上昇。報告預測2006年在國家加快濱海新區建設的背景下，天津房地產市場將會有更大的發展空間。

　　由於金豐易居在行業內頗具影響力，該報告的內容引起了業界人士的廣泛關注和研究。此外，該報告對於普通消費者買房置業、了解市場行情、熱點以及未來趨勢也具有很高的參考價值。為此記者專門對報告的六個部分進行了整理和歸納，希望這些內容能為業界人士和消費者研判市場提供幫助。

　　城市宏觀經濟環境

　　報告認為，通過城市GDP、固定資產投資，人均GDP，人均可支配收入及消費性支出等幾項指標可以明顯看出，天津當前屬於經濟快速發展階段，城市化進程顯著加速。而國家加快濱海新區的開發開放，也奠定了天津經濟長期快速發展的基礎。資金和人口的流入將刺激天津經濟持續發展，對於住宅市場也起到的巨大的支橕作用。從規劃來看，未來天津市區將形成以海河為主軸，圍繞外環乾線發展外圍居住組團，城市將由單一中心向多中心發展，城市外圍地帶將是新增人口和城市中心人口的聚集區域。此外，天津濱海新區地位的確立，城市戰略中心的東移，也將使天津出現又一個新的城市中心格局。軌道交通建設也將大大促進天津邊緣地區市場發展，推進城市進一步向外延擴展。

　　土地市場

　　2005年回顧：截止到11月底，天津土地供應面積為去年的27%，土地供應面積驟緩，大宗土地供應減少，綜合性用地商業型的用地明顯增加。而土地二級市場發展迅速，供應量開始超過一級市場，主要集中在南開區、西青區、河北區，如老城廂、中北鎮等區域表現比較突出，平衡了天津綜合類土地一級市場過多的整體結構。

　　2006預測：土地價格進一步上昇，中心城區土地稀缺明顯，外環附近、城市邊緣區域土地成交量有所上昇。濱海地區開發用地規模大，土地昇值潛力巨大。土地二級市場興起，成為一級市場的補充。

　　住宅市場

　　2005回顧：天津整體地產市場處於高速發展階段，由於天津市場以居住為主，市場基礎良好，所以價格保持穩定上昇。市場供應方面，上半年保持平穩，項目集中上市在下半年。產品結構上，適用戶型成為市場供應的主流，戶型面積出現精簡，出現了部分以小戶型主打的項目，隨著大量的外地開發商進入天津，也推動了天津地產市場檔次進一步提昇，城市化步伐進一步加速，外圍的組團也進一步崛起。

　　2006預測：市場供應較05年繼續增加，主要集中於明年年終開始放量，市場整體價格穩步上昇，但較05年上漲幅度有所趨緩。市場成交量有較大的上昇，預計比05年上昇20%。同時出現板塊性差異，大梅江板塊競爭趨激烈，價格保持穩定。西青居住區預計有較大的上漲空間，價格上漲幅度在10%-15%。產品平均面積將進一步趨小，經濟型小三居成為市場主流，控制產品主價成為產品發展的必然趨勢。老城廂板塊處於快速發展期中，產品將低密度豪宅到小戶型湧現差異化、多元化的局面。海河板塊則主要表現為新型階段，以海河水上大世界，泰達城等為代表的中高端住宅開始興起。06年南京路沿線的各個項目將出現一批10000元/平米的豪宅。而在衛國道、張貴莊、新開路等區域預計也將成為06年新開發的熱點區域。

　　2006年，市中心區的純居住項目更為稀缺，大量的綜合性項目將湧現，特別是酒店式公寓產品出現激增局面，市場也將出現一定的分化。濱海新區的產品檔次提昇，差異化更加明顯，雙城並立的格局將形成。

　　別墅市場

　　2005年回顧：別墅市場分布在梅江、西青、東麗三個板塊，分布較為集中，聯排別墅成為主流供應，市場競爭激烈。別墅為本土客戶需求為主，建築風格趨於多樣化，從北歐、北美風都有體現，在售項目表現為別墅與小高層別墅與高層的混合型產品，出現了同質化的傾向。

　　2006預測：別墅類市場熱點開始逐漸分散，市場進一步細分，多元化經濟型別墅市場發展潛力很大。預計別墅供應量將放大，成交也因此有所回昇，產品價格會上漲，上漲幅度趨於緩和。從設計上，別墅產品的私有化空間，與產品的私密性更加得到開發商的重視。

　　商業市場

　　2005回顧：天津的商業市場正由單中心向多中心發展過渡中，逐步形成市級商圈、區域商圈、社區商業以及主題商業相結合的格局，整體規模不斷擴大，經營管理的相對落後。分布在南開的奧運板塊，河西區的大沽路南線的區域商業板塊，開始對市中心造成一定的分流。社區商業發展迅速，隨著新住宅區的湧現出現了快速發展，主題商業主要在海河沿線出現，以古文化街為代表的這種特色商業已經引起了市場的關注。

　　2006預測：市中心的商業核心地位不變，但是區域性中心逐漸發展，老城廂等區域的商業將成為新熱點，城市中央休閑商務區的雛形將在海河沿線出現。06年產權式商業銷售將進一步受到冷遇，商業出售難度增加。未來集中型商業繼續增加，但百貨類的業態受到挑戰，呈現以大型購物中心為主的態勢，市場趨於飽和。未來社區級商戶和底商放量明顯。由於整體供應量的巨大導致部分商業開始經營換血，出現市場整合，商業地產由銷售逐漸逐漸轉入經營管理。預計2006年商業市場價格仍將保持平穩並略有上昇。

　　寫字樓市場

　　2005年回顧：核心商務區的集中度進一步提昇，主要表現在天津市寫字樓向小白樓、南京路沿線等商務區集中的趨勢更加明顯，隨著項目的集中，商務區的輻射范圍逐漸擴張。在建築形態上綜合表現為綜合體形態，更加注重辦公、商業、酒店等各種業態的聯動效應。

　　2006預測：在發展區域上主要將沿地鐵一號線、海河沿線呈帶狀發展，商務區進一步連接成片，海河沿線商務將以帶狀形式出現。隨著地鐵節點工程和海河改造工程的啟動，天津原有的小白樓、十一經路將與南站CBD商業區由點向線、向面發展。未來小白樓、南京路整合新商務區的地位進一步加強，成為市場供應的主體所在。受寫字樓開發周期長，銷售期較長的因素影響，2006年入市的寫字樓規模較為有限，在40至50萬平米左右，預計寫字樓市場保持穩定，寫字樓租金上漲約為3%左右。