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2005年12月14日,北京鼎嘉恆房地產開發有限公司以28371.91萬元競得海淀區清河鎮小營『鼎嘉恆苑』住宅小區的國有土地使用權。至此,北京市土地儲備中心從2004年開始土地『招拍掛』進入一級市場開發以來,成功交易了101塊土地,其中今年成交41塊。
但是,與《北京2005年土地供應計劃指標安排使用方案》用於房地產市場的2516公頃土地新指標相比,這41塊地所佔面積顯然不足。
『「8·31大限」以後,北京市開始通過招拍掛的方式公開出讓土地。而招拍掛上市的土地都是「熟地」,從「生地」到「熟地」要經過一個比較復雜的整理過程。』中國土地掛牌網土地研究中心總監蔣雲峰在接受中國經濟時報記者采訪時表示,土地整理即一級開發,涉及產權、拆遷、征地、市政配套等多方面因素,很難在短期內整理大量地塊。
對此,清華大學房地產研究所所長劉洪玉指出,在宏觀調控的大環境下,開發商對未來市場需求發展變化情況把握不准,不敢貿然進入市場;開發商自有資金投資能力有限,購置土地的融資渠道狹小;『8·31大限』之前有大量的土地提前進入市場,這些土地需要2?3年的時間去消化,所以市場上對開發用地需求總體上並不迫切。這種需求的『不迫切』也是影響土地供應量的一個主要原因。
日前,北京市國土資源局土地利用中心處長陳倩曾明確表示,雖然建設用地供地量確實是比往年少了,但土地開發的工作並沒有停止。截止目前,已經進入到從『生地變熟地』的開發階段的地塊接近5000公頃。因此,今年的土地供應量沒有少,只是形式發生了變化。
北京市國土資源局市場處處長靳薇表示,2006年北京計劃供地總量將保持在6000?7500公頃之間。
『明年用於房地產市場的土地供應量,應該也會隨著供應總量的提高而有所增加。』蔣雲峰認為,經過一段時間的准備,不少生地將會於明年陸續整理完畢而入市。盡管如此,通過招拍掛上市的土地是否都會贏得開發商的青睞,還很難斷定。
記者在北京市土地儲備中心了解到,目前仍有18塊公開掛牌交易的土地無人問津或者只有1到2次報價。
『這些土地有的位置比較偏遠,有的位置理想但面積太小,開發價值不高。』蔣雲峰認為,土地『含金量』低難以調動開發商的購買熱情。
二手交易活躍
『土地儲備中心成立時間很短,加上規模有限,運作方式還不夠成熟,目前北京房地產市場上的土地交易仍是以協議出讓的地塊為主。』北京一家地產運營機構管理人員李先生告訴記者,一些業內同行曾經粗略估計過,目前閑置在眾開發商手中的土地總量約達5900萬平方米。而隨著『8·31大限』後要求開發商啟動項目開發期限的縮短,未來北京市二手土地市場將更趨活躍。
與此同時,北京房地產市場除少量擁有充裕土地儲備的國有開發商外,大部分開發企業需要增加土地儲備。目前供地量少且開發價值不高的一級市場無法滿足他們的需求,二手土地交易市場自然成為他們的選擇。
『除了密切關注土地儲備中心的招拍掛項目,我們還同時與多個持有土地資源的開發商洽談土地交易。』幾家接受中國經濟時報記者采訪的開發商均表示,由於儲備中心的土地供應有限,必須學會用多條腿走路,纔能夠保證自己的土地儲備。
『特別是一些外地進京發展的房地產企業,對土地的需求尤為迫切。』李先生告訴記者,『8·31大限』之前,很多本地開發商憑借先天優勢通過協議出讓等方式已經獲得了大量的土地資源,這些土地有不少都處於城區中心,而且還在不斷昇值。外地開發商不僅手中缺少土地資源,而且一般所能拿到地塊也大多是處於邊緣地區。
與此同時,握有土地的本地開發企業有不少都是投資能力不強的中小型企業,不具備項目開發的能力。除了少數企業確實是拿地開發,大部分企業都會將手裡的土地再賣出去。如此一來,雙方的交易自然十分活躍。
『隨著土地儲備中心的運作逐步成熟,以及存留在二級市場的土地數量逐漸減少,「招拍掛」終將會成為開發商的主流的土地交易方式。』蔣雲峰認為,短期內開發商購地仍將以二手交易為主。
『盡管二手土地存量資源豐富、交易活躍,但成交率卻不是很高。』李先生告訴記者,目前大部分二手地的地理位置比一級市場推出的地塊好,往往使得其價格高昂。再加上土地市場需求旺盛,往往一塊土地同時有幾個買家競買,不少持有土地的開發商紛紛調高地價,增加了買家的購地風險,讓不少買家『望而卻步』。這樣一來,縱使二手土地市場供需兩旺,但成交比例仍然無法走高。
『此外,土地本身存在的諸多問題則是二手土地交易當中的最大風險。』蔣雲峰向記者介紹,二手土地來源多樣,大致有國有開發企業原劃撥土地、各區縣分出的土地、工業用地、危改土地、開發區土地、綠化用地、小城鎮建設土地及各種存量更改用途的土地等等多種類型。而這些土地有不少存在產權不清、手續不全、拆遷停滯等問題。買家即使購得土地,也無法開發,甚至還有可能被卷入債務糾紛。這也導致二手土地交易的成功率較低。
『事實上,我們還是非常願意在土地儲備中心拿地的。至少,通過「招拍掛」出讓的土地十分「乾淨」,企業沒有什麼後顧之懮,所承擔的風險相對要小。』金地集團北京公司行政人事部品牌經理瘦谷接受本報記者采訪時表示,二手土地當中存在復雜的產權、手續問題,是很多開發商在購買土地的過程中必須面對的問題。
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