|
||||
為了抑制房價過快增長,打擊房產投機炒作,今年上半年國家相繼出臺了一系列與房地產行業相關的宏觀調控政策。從央行的幾次加息、提高二次購房的首付比例到5月中旬七部委出臺的新政;從土地供應、房屋開發結構、期房投機、交易環節等方面出手組合拳,而且將打擊的對象明確為投機炒房者,力度之大,確實前所未有。這些政策對於大多以自住為目的的二手房市場也許影響不大。
但是,七部委《意見》中有關營業稅的規定,卻給二手房市場帶來了一定的影響。
購房人曾與政策『賽跑』
今年5月11日國家七部委出臺《關於做好穩定住房價格工作的意見》,通知規定自2005年6月1日起,對個人購買住房不足2年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅;個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的,銷售時免征營業稅;對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅。
不少人說該《意見》的出臺,對於目前蓬勃發展的樓市無疑是一顆重磅炸彈。記者從市房產交易中心及多家品牌中介公司了解到,受到國家七部委《意見》的影響,5月中下旬到房產部門辦理產權交易登記的購房者數量猛增——許多市民趕在6月1日之前買房、賣房。
中原物業的一位高級經理告訴記者,新稅政出臺後,在一段時間內對置業者構成了一定影響,在5月底,不僅前來購房的人猛增,部分投資者也急於將手中的房源脫手,樓市確實出現供需兩旺的可人局面。
房產交易中心有關人員也說,七部委《意見》在交易市場上的反響特別大。5月中下旬的登記受理數目確實比往常多了不少,而前來諮詢的市民也較平時多了許多。
濟南不少品牌中介的老總在接受記者采訪時,回憶說,新政策對購房者短期出現了一些影響,最典型的就是5月中下旬樓市出現了短期的所謂購房人與政策『賽跑』的買賣熱。
住房投資者開始『揚長避短』
面對房地產新政的實施,不少住房投資者開始采取『揚長避短』的方式來改變投資取向。最為典型的是不少投資者變短線投資為長線投資,從而使大量高檔房源湧入租賃市場。
據了解,地產新政出臺前,濟南二手房市場銷售表現較好,二手房交易量與房價均保持了較好的增長勢頭,然而,進入6月份後,特別是6月份,濟南二手房交易量呈現了一個明顯的下滑趨勢,而房屋租賃市場卻表現紅火。
業內人士解釋說,國家宏觀調控政策出臺後,很多投資者普遍認為,對於高檔住宅來說,目前的市場大環境並不適合低買高賣的短線投資,所以紛紛將手中的房屋出租,開始長線投資。業內人士分析從長遠來看,『國八條』對於租賃市場的影響不會太大,因為目前濟南市場的投資性購房比例只佔10%多點,而這些投資性購房者中,長線投資者還佔了相當大的比例。
購房者對價格期望
發生逆轉
在濟南購房熱從火爆的一手樓市延伸到了二手樓市,加上近幾年土地供應量的有限,二手樓的發展自然是顯而易見的,二手樓交易價格也年年上昇,不少投資者或自住購房者都擔心房價上漲,該出手時就出手。應該說,不少購房者在選擇物業上,只要是心儀的,就很快會下定,不會把錢放在兜裡,等著所謂降價後再買。
然而,自今年6月1日後,購房者的這種心態確實有了不少變化,在今年國家出臺一系列的政策影響下,不少購房者對房地產價格的期望相應發生了逆轉,持幣待購是相當部分購房者所采用的一種方式。
業內人士指出,政策調控所帶來的影響是導致很多購房者持幣待購的主要原因,他們認為,從購房者的角度來講,持幣觀望者的數量達到了歷史的高點,絕大多數房產投資置業者均采取持幣待購的策略,一些原本打算在兩三個月之內購房的客戶紛紛推延自己的置業步伐,將購房計劃至少往後順延幾個月甚至更長時間,以此靜觀房價的走勢,希望以時間換取置業成本的縮減。
汪先生毫無遮掩地告訴記者,他之所以推遲購房計劃,是出於對二手房價要『下調』的考慮。他承認,新稅政實施過去的幾個月中,二手房價包括一手樓成交價並沒有下調,相反還上昇了,但政策相對市場而言有一個滯後期。
相反,記者在采訪中也得知一些購房者因為靜觀其變而延誤了時機。江小姐對自己沒有及時下定感到有些後悔,她說本來計劃6月份在東部購買一套二手房,房子也看好了,卻遇到了新稅政,不少朋友為此建議等候一陣子再說,理由是房價有可能要下調。但7月底,江小姐打算還是把房子先買下時,卻告知已經賣了,而同一片區的二手房價不但沒降,反而上昇了。
市場細分出現『特殊購買人群』
新政的出臺,在客觀上使得相當一部分普通購房者處於『觀望』狀態,但市場細分,使得不少中介短期內將目光轉移到所謂的『特殊購買人群』上。高知識、高收入的『雙高』人群成為這個時期的『堅挺型』消費者。
業內人士也指出,『雙高』人群可以細分為兩類,一是30歲以下年齡段的人群。正處在婚姻前期或是婚姻初期,同時作為這個時代的新生力量,他們不僅具有較高的學歷和較高的收入,而且比較追求時尚,消費觀念相對比較超前;二是年齡在30歲以上的人群,一般都是事業有成,也具有很強的購買能力。在購房行為上,既包括首次置業,也包括『改善型』的二次置業。
某房地產經紀公司的市場調查也顯示,這部分人群一般都是事業比較成功、家庭條件較好、經濟收入比較高;一般都已有一套甚至是兩套住房,但是還想再買一套住房用以改善目前的住房條件;在二次置業時,他們會特別注意房子的居住舒適度以及為教育等生活配套問題,並逐漸從小戶型向大戶型轉變。這部分人的置業昇級,給平靜的樓市帶來了另類春天。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||