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進入2005年以來,天津市商品房市場發展較快,各種類型的住宅產品層出不窮,尤其是高檔公寓類產品,在這一年中有了迅猛的發展。目前,白樓仕嘉、銅鑼灣廣場、天嬌源、時代奧城等2003、2004年開盤的高檔公寓持續熱銷,富力城、海河大道、山海天等新項目已經進入市場,華廈國際公寓、犀地、賽頓中心等項目也將陸續進入市場。
何為高檔公寓?以目前天津市的市場標准而言,主要有以下幾方面:首先,產品本身的價格超過7000元/平方米;多為高層或者小高層建築;物業管理、車位服務水平達到一定高度,部分項目提供酒店式服務;智能化程度較為領先;部分項目采取精裝修或者菜單式裝修設計;有會所設計。
天津市高檔公寓的發展,最初應當以中乒國際公寓和森淼公寓的開發作為標志,經過萬順溫泉花園、天嬌園等項目的發展,直到藍水假期、羅馬花園、森淼清華園等項目的出現,本市纔有了真正意義上的高檔公寓項目。
目前,天津市高檔公寓的區域主要在大梅江區域、老城廂區域、奧運板塊、海河周邊區域、和平區中心區域、河西區馬場道周邊區域和目前正在飛速發展的濱海經濟技術開發區。
天津市高檔公寓目前主要呈現以下特點:
1.絕大多數處於中環線以內的區域,項目周邊商業配套、人文環境、教育條件等十分發達,能夠滿足業主對日常生活的需求。
2.部分項目處於目前重點建設的區域內,區域發展前景較為看好,例如奧運板塊內的時代奧城和方正·山海天,海河改造區域內的海河大道、泰達城等。
3.絕大多數項目引入國際知名的建築設計公司、景觀規劃公司、物業管理顧問公司等,借以提昇項目自身品牌。
4.絕大多數高檔公寓項目走大戶型、高單套總價款的路線。戶型主要以180平方米以上的四室戶型和150平方米以上的三室戶型為主,很少有項目有兩室戶型的設計,即使有,兩室也大多數在120平方米以上。
5.項目內部配套方面,絕大多數高檔公寓項目具有會所設計,部分項目甚至采取了雙會所設計,會所主要設施有紅酒吧、雪茄吧、健身中心、室內游泳館、咖啡吧等比較高端的設施。有個別大型高檔公寓項目內部有獨立商業街的設置。
6.項目內部景觀規劃方面,由於大多數高檔公寓項目位於中心區域,土地成本高昂,因此大多數項目從控制成本角度出發,綠化率不是很高,大多控制在30%--40%之間,但是大多數高檔項目的開發商聘請了國際級景觀設計公司,精心打造項目內部景觀。而且,目前高檔公寓項目內部園林均有獨特的風格,例如天嬌源的英式風格,海河大道的意式風格等。
7.智能化和安防配套方面,多數高檔公寓項目采取了比較先進的配套。例如室內新風和室內除塵系統,戶式中央空調系統,一卡通系統,彩色可視對講系統、紅外周界防穿越系統等。
8.車位配置方面,目前本市大多數高檔公寓項目采取1:1--1:1.5之間的車位配置比例,而且考慮到目前許多高檔公寓業主單戶有2輛私車以上的不在少數,預計車位比例還將提高。目前大多數項目車位以地下車位為主,地上主要用作臨時車位。而且,目前部分項目已經開始考慮獨立立體停車樓的設置。
9.物業服務方面,不少項目引入了酒店式服務或者管家式服務概念,部分項目為投資型客戶提供代租代售服務,物業管理質量有很大提高。
今年,天津市高檔公寓的上市量將超過200萬平方米,由於此種產品的諸多特性,其消化速度較普通公寓住宅要慢很多,因此估計到2006年,會出現很大一部分高檔存量房項目。而且今後兩年,高檔公寓的上市量還將逐年上昇,市場競爭愈發激烈。在如此激烈的市場競爭態勢下,只有那些規劃亮點較多,景觀設計出色,物業管理服務好,戶型合理,性價比較高的項目纔能有生存空間。而以前那種單純的大戶型"高檔公寓"項目必將被市場所拋棄。
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