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律師提醒:購房前看清合同條款再簽字
『萬分之三/日』與『萬分之三』相差甚遠
家住北京市和平街西苑乙5號樓的業主入住四年沒能拿到產權證,於是以耿女士為代表的十家業主將開發商北京市金通世紀房地產開發有限公司告上了法庭,請求限期辦理產權證並賠償違約金。但是,購房合同中因為『萬分之三/日』與『萬分之三』一字之差,同樓業主獲得賠償的金額每年竟差出十幾萬元。該案件法官表示,合同條款確實存在不合理的地方,但是合同是有效的。
合同簽約不慎
業主每年少獲十多萬賠償
記者看到耿女士簽訂的購房合同中,第十五條對產權登記做了約定,開發商應該在360日之內辦理產權登記,如果因為開發商不能在規定期限內辦理,雙方同意按照『購房者不退房,開發商按照業主已付房款的萬分之三支付違約金』。
值得關注的是,『萬分之三』並沒有在時間上做出約定,這一點不僅為難了法官,也讓業主蒙受了巨大的損失,以總房款100萬計算,按照現在耿女士的合同,即使開發商繼續不辦理產權登記也只能得到300元的補償。
記者在北京市房地產交易管理網站上的示范合同中找到對這部分的規定——『按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_____的違約金』。而據業內人士分析,目前市場上一般購房合同約定的違約金額為萬分之三/日,按此記法,耿女士每年可以拿到近11萬的補償,『一字之差』賠償金額一年差出了十幾萬。不過,這棟樓中也有4戶業主在簽約時明確讓開發商在合同中注明了萬分之三/日。
法官:合同條款存在不合理的地方但合同有效
律師:合同顯失公平業主簽約前應看清條款
關於商品房買賣合同糾紛問題,最高人民法院曾在2003年作出過相關的司法解釋,這項司法解釋中,由於開發商(出賣人)的原因,購房人(買受人)在『商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限』屆滿未能取得房產證的,除當事人有特殊約定外,開發商應當承擔違約責任。事實上,開發商已經違約,應該承擔違約責任。
《解釋》規定,『合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算』,但是耿女士等業主的合同並不符合『沒有約定違約金或者損失數額難以確定』的要求,因此只能按照合同規定進行賠償。在《解釋》中第十九條規定,辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年,由於出賣人的原因,導致購房人無法辦理房屋所有權登記,請求解除合同和賠償損失的應予支持。但是,賠償損失的額度在《解釋》中並沒有明確說明。
由於當初法律意識淡薄,耿女士沒有像同樓中其他4戶業主一樣,在簽訂購房合同時堅持注明按日計算,事件中耿女士確實很被動。『盡管合同條款存在不合理的地方,但是合同仍然是有效合同,雙方是在自願原則的基礎上簽訂的』,二中院負責審理該案件的法官明確表示,在起訴的業主中,合同中明確注明『萬分之三/日』的業主都獲得了法院的支持。
有人士分析,即使法院判定開發商一方敗訴,法院也很難強制要求開發商為業主辦理權屬登記。對於同一樓中出現不同的合同文本,耿女士的代理律師認為合同簽訂時此條款存在重大誤解,導致顯失公平,按照法律規定,顯失公平的條款應該是可撤銷、可變更的,因此,業主有可能以『合同顯失公平』重新提起訴訟,但她認為訴訟的風險仍然很大。這是過去合同不規范遺留的問題,在新版示范合同中該條款已經標注明確,因此不會出現此類糾紛。律師提醒購房者,購房之前一定要看好合同條款的內容,如有不清楚的條款,一定要先與開發商確認交涉後再進行簽字。
事件回放
四年拿不到產權證業主起訴開發商索賠
據耿女士介紹,2001年4月包括她在內的第一批業主簽訂了購房合同,盡管房子晚交了一年,可總算住進去了。由於開發商違規變更建築坐標,將不封閉的陽臺改為封閉陽臺而沒有到規劃部門審批,因此產權證一直沒能辦理,直到現在耿女士等90多戶業主也沒有拿到應有的產權證。於是,耿女士聯合樓內業主將開發商告上法庭,要求限期辦理權屬登記,以及按照合同賠償違約金。
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