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據《中國證券報》對於房地產業來說, 2005年絕對是不尋常的一年,雖然有『一人生病、全國吃藥』之說,但房價上漲過快的問題確實令人擔懮,最終導致政策調控的『劍鋒』直逼軟肋。
『調控會持續到明年年底,』萬科總經理郁亮日前表示,『屆時房地產市場纔會逐步回暖。』業內人士表示,對於萬科這類大公司來說,宏觀調控其實是難得的做大做強機遇,小公司的生存空間則局促了許多。
調控效果顯現
今年從3月到8月,國務院及各部門連續出臺了多個政策,抑制房地產價格的過快上漲。
國泰君安研究員張宇在早前的一份報告中指出,上半年政府出臺的政策,意在盤活土地存量以降低土地新增量,控制動拆遷規模,完善土地收購制度以降低土地開發價格,禁止土地『炒買炒賣』防止加劇土地市場波動。
據認為,在政策外力作用下,房地產行業發展正呈現出四大趨勢:商品房價格持續向下調整;行業盈利模式回歸合理定位;行業優惠政策回歸中性或者走向抑制;商品房價格主要反映消費屬性,而非投資屬性。
從政策效果來看,以上海為代表的長三角區域房地產市場步入調整期,房地產開發投資、銷售、土地購置、商品房開竣工面積等各項行業指標在5月份出現了明顯下跌,下半年以後已處於相對穩定階段。萬科董事長王石亦認為,調控措施對國內市場尤其華東地區市場影響明顯,房地產投資持續下降,市場成交量大幅萎縮,二三季度市場交易量與去年同期相比只有20%-25%,目前已恢復到30%-35%;預計明年底可恢復到60%以上,令市場基本呈現健康發展態勢。
後市判斷仍有分歧
不少人認為,現時不明朗因素在不斷減少,房地產行業正從過度謹慎中恢復過來。對下半年深圳地區樓市的逆市走強,業內都認為深圳市場有一定的特殊性,且對國內整個房地產市場的影響有限。
深振業副總經理林茂德近期在網上回應投資者提問時認為,房地產需求快速增長的格局在2005年內趨於平穩,支橕房地產需求和價格上昇的基礎依然存在。這主要表現在兩個方面:一是城鄉居民收入持續快速增長,購房能力進一步上昇;二是隨著我國城鎮化建設步伐的加快,城市新增人口的住房需求仍將為房地產市場帶來一定的發展空間。
招商證券研究員餘志勇表示,城鎮化、消費昇級和房地產投資功能的展現,仍是支持國內房地產市場中長期向好的三大主要因素。對於後者,央行的報告也顯示,由人民幣昇值預期所導致的外資因素,在房地產價格走高過程中起了推波助瀾的作用。『現在來看,昇值趨勢更為明朗,進程比人們想象的還要快,由此給市場帶來的心理因素影響也很大。』
在目前環境下,餘志勇認為市場因素依然不明朗,但明年的政策面應當以『穩』為主。他表示,政策面趨於更嚴厲的可能性在變小,上市公司業績下降應當不會太快,行業內具有代表性的公司經營壓力在減輕。
但與行業內的樂觀判斷相左,國泰君安張宇對樓市持比較悲觀的態度,認為明年房地產行業狀況應不會太理想,他判斷政策面將會更嚴厲。他表示,這主要是基於經濟結構調整的謹慎判斷,他擔心這一結構調整會相當強烈,對房地產業構成明顯不利影響。不過,國泰君安最新發表的報告仍認為,在全國范圍內,明年房地產行業整體上將保持平穩發展,房價有漲幅趨小的動力。
現在來看,長三角地區成交量的恢復,以及開發商借助銷售旺季『金九銀十』而表現出的躁動,再加上深圳區域樓市異常火爆,多少反映出一種傾向,即認為『房地產市場已經走出觀望期』。但亦有人為此發出警告,如果錯誤判讀政策走向,開發商操作過急,將會導致調控周期拉長,對明年房地產行業發展相當不利。
環境變化適者生存
餘志勇認為,現時房地產行業發展環境孕育著根本變化。在供給方面,以土地、資金和產品結構為突破口,在需求方面,立足於打擊投機和嚴控拆遷導致的被動需求,並加大對消費結構的引導。
專家指出,未來政府的政策取向將集中於已出臺政策的嚴格實施以及原有刺激政策的取消上。未來政府可能采取的具體調控措施包括:招拍掛後土地出讓金到賬時間從嚴管理,監管土地閑置問題,土地招標規模和企業開發資質掛鉤,開發商商品房開發質量管理和賠償制度,再次提高期房預售條件(必要時取消預售制度),征收土地增值稅、契稅、土地使用稅、房產稅稅率和戶型、價位和擁有商品房套數掛鉤,戶型、價位和擁有商品房套數不同,則物業稅稅率不同等。
預計明年各級政府會在土地供給市場化、房地產信貸規范化、產品供應結構合理化、市場銷售管理嚴格化上做文章,細化操作,以減輕房地產市場震蕩對整體經濟帶來的不良影響。業內人士認為,開發商需要首先立足於控制風險,然後謀求發展。
從總體上看,如果宏觀經濟能夠保持平穩,明年國內房地產市場小幅回暖的可能性比較大。從區域房地產市場趨勢看,由於原先房地產價格漲幅不大的珠三角地區在今年下半年表現過猛,長三角地區市場風險仍比較高,預計明年除青島之外的環渤海地區尤其是北京地區,有可能會成為市場關注的焦點。業內人士表示,從目前的情況看,資金亦有北上的跡象。與此同時,如果珠三角地區房價漲幅不超過兩位數,將仍是值得關注的區域亮點。
宏觀調控亦導致房地產行業門檻提高,市場分化會更加明顯,行業內小公司的生存空間局促。另一方面,這一格局已導致開發商對融資問題更為敏感,明年開發商會加大其他融資渠道的拓展力度,房地產金融的發展也許會在明年有突破性進展。
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