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任何過去的一年,對於房地產市場來說都是不平凡的一年。在2005年,天津房地產市場經歷了前所未見的政策調控,從資金、土地、營銷、客戶、競爭環境等諸多環節,都陡生變數。在這個時候,對於企業的應變能力和競爭優勢都提出了嚴峻考驗。也就是在市場驟變的環境下,天津一貫的穩健作風不僅使2004年的市場過熱趨勢得以有效遏制,並且促使自己盡快走出調整期。在這樣一個過程中,外地優秀企業接踵而至,本地公司也在分化重組,未來市場的競爭格局在撲朔迷離之中又日見清晰。對於處於周期性調整的2005年來說,各方勢力都在反思戰略,積蓄力量,以期在未來有更好的表現。
今年上半年,政策是貫穿房地產市場的一條主線。其實今年出臺的大部分政策在2004年就已經初現端倪,甚至有相當政策是在幾年前就頒布過。但由於調控效果不理想,政府在上半年陸續推出一系列『組合拳』抑制過熱風險。在這些政策中,我們發現市場機制逐漸取代行政手段成為此次調控的主要措施。比如信貸、利率、匯率的調整動作之大,可以說是前所未有,這也顯示政府的成熟。應該說,這些政策的出臺有其必然性。從實施效果來看,基本上達到了促使房地產業『軟著陸』的目的。雖然一些城市包括天津出現了不同程度的市場波動,但我們在宏觀調控上的缺課比較及時地補上了。
未來土地和信貸仍然是房地產政策調控的主要領域。由於宏觀調控初見成效,預計今後幾年,相關政策將根據市場運行情況適時適度出臺。考慮到2006年中國經濟增速可能放緩及通貨緊縮趨勢,國家會繼續加大對房地產業的扶持力度以帶動內需,並促其行業健康發展。因此,規范、鞏固、提高是未來房地產政策的主基調。這也意味著遵循市場規則的企業將迎來更大的發展空間。
從房地產融資來看,天津並沒有特別深刻感覺到銀根緊縮帶來的經營困境。一方面是因為很多外地實力開發商進入天津,它們大多資金實力比較雄厚;另一方面,能夠在市場中繼續生存的本地開發商大都具備一定的抗風險能力,在信貸從緊環境下,仍然能夠從容應對。因此,信貸政策的變化更多的是影響實力較弱的中小企業,它導致未來的市場競爭只是強者和創新者的游戲。當然,未來融資手段的創新和革命也會加速進行,並推動企業之間的兼並、聯合、重組,從而使房地產業的市場化程度進一步提高。
在土地層面,可以看出土地緊縮政策對天津的直接影響。 2005年天津土地交易中心掛牌和出讓的土地,與2004年相比可以說是相差懸殊。因為需求活躍,地價仍然居高不下。從土地市場的走勢來看,今後的土地供應外擴趨勢不可避免,同時由於適宜整體開發的板塊大都已經名花有主,預計今後土地出讓鮮見大型地塊。土地市場的變化趨勢也會導致產品供應的變化。如高層住宅的普及,社區商業的興盛,地下空間的充分利用,都會在近幾年湧現。
從成交市場來看,天津商品房成交量與2004年相比有較大回落,但房價仍然非常堅挺、平穩。 2005年成交量下挫顯示需求市場回歸理性,房價呈現收斂性穩定則是價值規律起根本作用。 2005年天津樓市面臨周期性調整,一方面是2004年市場需求透支導致增長放緩,另一方面,在供需結構性失衡作用下,一部分真實需求被抑制。總體來看,未來幾年天津以自住為主的剛性需求規模將保持相當可觀的水平,關鍵是有效供應能夠滿足真實需求。
在2005年,天津也出現了一些可喜的現象。如郊縣市場特別是濱海新區的崛起,三級市場的方興未艾,京津一體化帶來的區域融合,這些都為天津的未來發展奠定了有利基礎。但另一方面,供需結構失衡加劇,土地供應日益稀缺,二、三級市場關聯度不高,房地產開發整體水平較低,這些問題也制約了行業市場的進一步提昇。發展中的問題需要政府與企業各司其職,各盡其用。作為未來環渤海經濟圈的中心城市,天津房地產市場的發展前景仍然值得期待。
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