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編者按:
12月1日,北京市副市長吉林透露說,《北京市實施〈物業管理條例〉辦法》已形成初稿並進入論證階段,《辦法》將制定新的物業服務收費標准和收費項目。他同時稱,目前部分物業公司服務意識不強,管理制度不健全,物業服務質量不到位,收費標准和服務標准不能及時公布。
這是北京市力圖通過立法手段來規范物業管理和化解物業糾紛的最新一個嘗試。
之前,因為北京市朝陽法院對拖欠物業費的業主進行強制執行,引發輿論高度關注,再次將業主與物業公司尖銳的矛盾凸顯出來。
朝陽法院提供的數字表明,今年該院受理了超過7000件物業糾紛案,而去年這一數字為1898件,2002年僅為194件。
這種糾紛在全國都一樣普遍。國家發改委2004年的相關統計指出,對物業的投訴,一直位居各類價格投訴問題的第3位。
北京市律師協會消費者權益法律事務專業委員會主任、北京市匯佳律師事務所邱寶昌律師稱,就北京地區來說,業主與物業公司的衝突已越來越頻發、越來越激烈。在有的小區,與物業公司有矛盾的業主的汽車輪胎被紮,有的發生保安毆打業主的惡劣事件;有的小區業主拉起橫幅、打出標語,游行示威。一些極端事件甚至釀成了治安案件和刑事案件。
為什麼會有如此激烈的衝突?是什麼原因把業主們逼上絕境?究竟有沒有解決的良方?本報編輯部試圖從數以萬計的糾紛中梳理出脈絡,以期解決問題。
一、朱明瑛:『事實服務』是什麼意思
著名歌唱家朱明瑛說:『我從來沒想過,我的人生中,還會以一個惡意拖欠物業費的形象再次揚名。』
去年11月中旬,許多媒體都報道了朱明瑛因拖欠物業費被訴至北京朝陽法院的消息。北京建國物業公司起訴稱,他們於今年5月進入朱明瑛所在小區,並為小區全部業主提供了優質、高效的物業管理服務。但朱明瑛經多次催要仍無故拖欠物業費。建國物業公司請求法院判令朱明瑛給付物業管理費及滯納金,冷、熱水費,電費等共計7835.61元。
朱明瑛則稱,自己自從1997年5月入住小區,從未拖欠過物業費,一直到去年5月。當時,原物業公司突然被更換,在她們這些業主毫不知情的情況下,建國物業就貼了公告,進駐進來了。『他們不是通過招投標方式進來的,我們業主在這個事情上,沒有選擇權,甚至連知情權都沒有享受到。他們進來後,游泳池也停了,夏天最熱的時候,大堂也沒有冷氣,原來的康樂設施也不能用了。這樣的服務,我們不滿意,能付物業費嗎?!』
朱明瑛與物業公司的這場官司以物業公司勝訴告終。法院的理由是物業公司『事實服務』成立。
朱明瑛至今對這個『事實服務』不認同。『難道說,誰強迫要為我服務,我就必須付費?』她認為,建國物業在不具備法定資格的情況下,擅自對小區進行『管理』,並能得到法律的認可、支持,是小區民主的倒退、法律的悲哀。
律師點評:北京市憶通律師事務所主任律師李勁松說,朝陽法院的判決依據的是北京市高級人民法院此前出臺的關於物業糾紛的司法解釋。其中的『事實服務』通俗地說,就是只要物業在小區服務了,就是『事實服務』,業主就必須向物業公司交物業管理費。『這是典型的強買強賣。』他說。
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